黃舒衛/疫情、打炒房、通膨三層風暴夾擊 建商最大風險浮現

▲▼疫情消毒,國內新冠疫情急遽加溫,75%藥用酒精需求量大增,各地出現民眾搶購熱潮。新莊一家化工行,每天下午限量銷售藥用酒精,不到銷售時間便出現大批民眾排隊等發號碼牌。(圖/記者湯興漢攝)

▲台灣爆出確診人數三級跳。(圖/記者湯興漢攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

一向自詡為防疫模範生的台灣,沒想到在全球拚疫苗、搶復甦、等解封的同時,竟然爆出確診人數三級跳、全台大蔓延的現象,即便沒有正式封城,但對於學校、企業、社區、人員的牽制,以及自發性的各類活動約束,都讓內需經濟全面性降溫。

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居住雖是民生剛需,但不動產的金額高、個案差異大,買賣行為勢必謹慎,所需的交易資訊確認也特別繁瑣,因此活動一被限縮,佔交易量7、8成的自用需求肯定直線降到冰點。即便投資、置產買盤想危機入市,但畢竟要錢不要命的人不多。

因此從現實的市場環境來看,有疫情肆虐、打炒房、通膨,由內到外的三層風暴夾襲,壓力極大。

先說疫情的衝擊,以成屋市場為例,5月上旬就有許多社區、大樓開始婉拒房仲、看屋訪客,買房不比買股,沒有實體活動量就沒有交易量,再加上前景不明、投資意願觀望,恐怕只剩零星,如:公寓、土地、透天厝等產品才有機會成交。

進一步分析,再加上完稅、移轉、貸款的必要作業時間,短則兩周,長則一個半月,也等於直接宣告想在7月兩個2.0上路前適用舊制的「節稅黃金賣屋潮」,已經提早告終。

最悲觀的情境是假設演變到四級警戒,連行政手續都停擺,恐怕敲鑼打鼓、想降價求售都不容易。種疫苗、等解封,連最有效率的以色列也要花上一整季的時間。若停頓了一季的交易,則今年破2016年的24.5萬棟的歷史超低紀錄也不無可能。以交易量維生的經紀業及相關服務,日頭赤炎炎,將面臨生計及安全的矛盾與挑戰。

而預售屋更是仰賴募集外來客、陌生客進場撐盤的次市場,因此更早在5月初疫情拉警報時,便當機立斷停辦一切實體行銷活動,5月中則直接暫緩廣告投放,整個市場就像進入低耗電模式。有一搭沒一搭的運作,即便開店也難開張。

但除了有交易量萎縮的人員危機之外,開發商還有2層挑戰。

一則是7月2個2.0上路,已讓部分買盤縮手,如果實體經濟更趨險峻,則退戶等各類交易糾紛倍出,形成銷售的逆流。而且即便停班停課,但債務、貸款還在追,遇上口袋不夠深的建商、投資客或是高貸、收入不穩定的買方,逾放風險就會升高,金融機構恐怕也難逃壞帳的風暴。

▲▼疫情街道空景,全國疫情三級警戒下的街景      。(圖/記者張一中攝)

▲房地合一2.0讓部分買盤縮手。(圖/記者張一中攝)

5月之前就遇上土地、建材、人工等三項成本節節高漲是最外層、最失控的通膨趨勢,尤其拜登動輒1、2兆的基建需求一發動,無上限貨幣寬鬆的貨幣乘數或資源稀缺的兩面張力一拉扯,則現在建商面臨成本增加的挑戰將沒有回頭路。

除了獲利大幅被壓縮,若還有因疫情折損勞動力的意外,還可能出現無法按時交屋的違約風險,壓力確實比山大。部分區域、業者、產品如果韌性不足,則難逃市場信心、營運管理或實體經濟的三方動搖,將產生汰弱留強的現象。

根據萊坊全球房價指數統計,疫情壟罩的過去一年,全球56個主要國家的房價平均漲幅為5.6%,只有6個國家跌價,即使吊車尾的印度也只跌3.6%,表示房產易漲難跌的特性。

短期利率、股市的消息面多,但對房市立即的影響不大。建議業者、消費者不要過度操心、急於成交,唯有認清現實,配合防疫,確保最低損失、健康平安,房市、經濟早日回到常軌才是長遠發展的硬道理。

►黃舒衛小檔案

學歷:政治大學地政系碩士

經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師,永慶房產集團研展中心經理

現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

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關鍵字:黃舒衛疫情房市

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