▲台灣爆出確診人數三級跳。（圖／記者湯興漢攝）
文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛
一向自詡為防疫模範生的台灣，沒想到在全球拚疫苗、搶復甦、等解封的同時，竟然爆出確診人數三級跳、全台大蔓延的現象，即便沒有正式封城，但對於學校、企業、社區、人員的牽制，以及自發性的各類活動約束，都讓內需經濟全面性降溫。
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居住雖是民生剛需，但不動產的金額高、個案差異大，買賣行為勢必謹慎，所需的交易資訊確認也特別繁瑣，因此活動一被限縮，佔交易量7、8成的自用需求肯定直線降到冰點。即便投資、置產買盤想危機入市，但畢竟要錢不要命的人不多。
因此從現實的市場環境來看，有疫情肆虐、打炒房、通膨，由內到外的三層風暴夾襲，壓力極大。
先說疫情的衝擊，以成屋市場為例，5月上旬就有許多社區、大樓開始婉拒房仲、看屋訪客，買房不比買股，沒有實體活動量就沒有交易量，再加上前景不明、投資意願觀望，恐怕只剩零星，如：公寓、土地、透天厝等產品才有機會成交。
進一步分析，再加上完稅、移轉、貸款的必要作業時間，短則兩周，長則一個半月，也等於直接宣告想在7月兩個2.0上路前適用舊制的「節稅黃金賣屋潮」，已經提早告終。
最悲觀的情境是假設演變到四級警戒，連行政手續都停擺，恐怕敲鑼打鼓、想降價求售都不容易。種疫苗、等解封，連最有效率的以色列也要花上一整季的時間。若停頓了一季的交易，則今年破2016年的24.5萬棟的歷史超低紀錄也不無可能。以交易量維生的經紀業及相關服務，日頭赤炎炎，將面臨生計及安全的矛盾與挑戰。
而預售屋更是仰賴募集外來客、陌生客進場撐盤的次市場，因此更早在5月初疫情拉警報時，便當機立斷停辦一切實體行銷活動，5月中則直接暫緩廣告投放，整個市場就像進入低耗電模式。有一搭沒一搭的運作，即便開店也難開張。
但除了有交易量萎縮的人員危機之外，開發商還有2層挑戰。
一則是7月2個2.0上路，已讓部分買盤縮手，如果實體經濟更趨險峻，則退戶等各類交易糾紛倍出，形成銷售的逆流。而且即便停班停課，但債務、貸款還在追，遇上口袋不夠深的建商、投資客或是高貸、收入不穩定的買方，逾放風險就會升高，金融機構恐怕也難逃壞帳的風暴。
▲房地合一2.0讓部分買盤縮手。（圖／記者張一中攝）
5月之前就遇上土地、建材、人工等三項成本節節高漲是最外層、最失控的通膨趨勢，尤其拜登動輒1、2兆的基建需求一發動，無上限貨幣寬鬆的貨幣乘數或資源稀缺的兩面張力一拉扯，則現在建商面臨成本增加的挑戰將沒有回頭路。
除了獲利大幅被壓縮，若還有因疫情折損勞動力的意外，還可能出現無法按時交屋的違約風險，壓力確實比山大。部分區域、業者、產品如果韌性不足，則難逃市場信心、營運管理或實體經濟的三方動搖，將產生汰弱留強的現象。
根據萊坊全球房價指數統計，疫情壟罩的過去一年，全球56個主要國家的房價平均漲幅為5.6%，只有6個國家跌價，即使吊車尾的印度也只跌3.6%，表示房產易漲難跌的特性。
短期利率、股市的消息面多，但對房市立即的影響不大。建議業者、消費者不要過度操心、急於成交，唯有認清現實，配合防疫，確保最低損失、健康平安，房市、經濟早日回到常軌才是長遠發展的硬道理。
►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師，永慶房產集團研展中心經理
現職：瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
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