▲首爾公寓。（示意圖／達志影像）
記者張靖榕／綜合報導
首爾市政府今年重新啟用並擴大「土地交易許可區」，原本2月解除管制後市場一度樂觀，但隨之而來的交易熱潮與房價飆升，引發政策反覆與市場不安。此次政策急轉彎也引發各界討論，有人批評未與中央協調造成波動，也有觀點認為基於市政數據判斷並無不當。
江南、瑞草、松坡與龍山等熱區近期交易量雖仍不高，但房價續創新高，顯示民眾對政府政策信心下滑，並預期房價還會繼續上漲，反而偏離原本保護剛性需求與穩定市場的目標。此事件凸顯韓國房市對政策變動的敏感性，也反映更深層的結構性挑戰，包括開發融資專案（PF）違約與建築成本飆升。供給受限之下，價格失衡風險加劇。
再者，去年底宣布戒嚴所引發的政治不安，也一度震撼市場。儘管目前政局已漸穩，並將於6月3日提前舉行總統大選，但未來房地產政策方向仍備受關注。未來新政府應以五大原則作為住房政策的核心：
一、政策需地方與中央協調。雖地方具備施政彈性，但稅制與金融監管屬中央職權，影響全國房市。唯有雙方協作，方能維持市場穩定。
二、供給政策須多元並重質不重量。設立教育、交通、產業等主題專區，引導需求外移，避免集中於特定地區。第三期新市鎮進度延宕下，貿然啟動第四期恐重蹈「只拚數量」的覆轍。
三、都市更新要顧及長期結構。適當容積獎勵能提高可行性，但應有明確節奏與監管，防止過度開發及潛在社經衝擊。
四、改革房地產融資制度（PF）。需建立篩選機制排除高風險專案，並根據不同金融機構調整風險參數，以維穩信貸環境。
五、政策應與都市設計整合。強化15分鐘生活圈、模組化與長壽住宅設計，並因應多元居住型態與工作制度，打造真正宜居社區。
目前，首都圈一方面面臨高房價與空屋並存，另一方面中型城市則因人口外流房屋滯銷，年輕人口持續向大首爾地區集中。房市兩極化愈發嚴重，未來政策須建立雙軌策略，一方面掌握首都圈房市外溢效應，另一方面建構具區域人口與經濟發展趨勢的住宅方案。
展望未來，住宅政策應超越短期供給導向，預見結構轉型與需求變化，納入創新與社會共識，才能真正邁向房市長期穩定與居住正義。
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