陳炳辰/揭秘凶宅產業鍊 是誰在佔好兄弟便宜?

▲▼錦新大樓,日光燈,老舊,凶宅。(圖/記者謝盛帆攝)

▲錦新大樓流言蜚語纏身,但都市傳說與獲利並存,是誰佔好兄弟便宜?。(圖/記者謝盛帆攝)

文/《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰

鬼月即將結束,房市也瀰漫起詭譎的氛圍,觀察近期各區房價,全往高處爬;即便是非自然身故事件的社區或是頻傳都市傳說的社區,實價登錄資訊中卻屢屢可見轉手獲利情勢,究竟是勇者無懼,富貴險中求?還是隨著時代演進,窮比鬼更可怕?

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凶宅跟你想得不一樣,原來他們都在佔好兄弟便宜 以台北市名聞遐邇的爭議社區「錦新大樓」來說,位於林森商圈的錦州橋旁,樓高14層,屋齡超過40年,戶數達309戶,其本質上就因生活圈較複雜,戶數又多,加上屋齡老舊、住商混合等特性,房價發展空間有限。

▲▼錦新大樓,外觀,老舊,凶宅,頂樓。(圖/記者謝盛帆攝)

▲按照實價登錄揭露「錦新大樓」的月租金,最高單價可達到1762元。(圖/記者謝盛帆攝)

而在曾發生數起非自然身故意外,且時有靈異傳聞,又不乏傳播媒介的推波助瀾,居住不安指數直線上升,反映在社區行情上也確實偏低,單價長期都在3字頭,相比該區域行情低了3成左右,總價則都是300多萬就可入手,但在實價資訊中的歷史交易明細,卻不時可見轉手獲利數百萬元之譜!

究其原因,正是在於這類物件高出租投報率,按照實價登錄揭露「錦新大樓」的月租金,最高單價可達到1762元,同一戶的總租金為1.88萬元,也是社區最高,乃去年9月租賃五樓戶。

而以近年紀錄來看,平均來說都要近單坪1500元才能租到,此外,5樓多戶均有租金的歷次交易明細,都出現漲幅不說,其中1戶半年內漲了1000元!比對社區偏低的成交價碼,換算下來投報率來到4-5%,狀態相當不錯,長期以來都能維持的收益,完全不受爭議事件影響,正是令投資買盤絡繹不絕主因。

▲▼ 台中,南區,城市經典,凶宅,廢墟 。(圖/記者陳筱惠攝)

▲全台都有這類低總凶宅,投資客看準4%投報率富貴險中求。(圖/記者陳筱惠攝)

這樣的低總、高投報狀況不僅「錦新大樓」,也出現在如台北市西門商圈,或是台中市像「城市經典」、「未來之翼」等社區,區域租屋市場熱,裝潢完善價更高!

以林森商圈本身屬於較特殊的商業地帶,各大樓均有其複雜性,但商圈特質令套房出租狀態佳,西門商圈的部分地帶也是同樣的情況,台中市的未來之翼則因為大學城學區,有學生族群市場,投報率亦有4-5%,若加上投資方重新裝修室內,還不無機會提高租賃價碼,成就房市投資另一片天地。

▲▼ 台中,南區,城市經典,凶宅,廢墟 。(圖/記者陳筱惠攝)

▲房價低於區域行情,但租金價更高,搭配完善裝潢,獲利隨之而來。(圖/記者陳筱惠攝)

不過,需得提醒的是,這類社區常常背景特殊,租客複雜度也高,還有不慎變成二次事故的風險,為投資老手才能找到租賃竅門,若在投資市場還屬於八字輕的輕量級新手並不建議購置,並非人人玩得起的投資財。

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►陳炳辰小檔案
現職:全球居不動產情報室總監
專長:不動產市場分析
經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
學歷:台北大學社會學研究所

關鍵字:凶宅 農曆七月鬼月怕窮不怕鬼高投報低總價

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