全聯也來了!台中地上權搶紅眼 「蓋住宅魔咒」曝光

▲▼全聯地上權,干城。(圖/記者陳筱惠攝)

▲全聯海砸下5.81億元卡位東區干城重劃區,創下目前中部地上權最高價。(圖/翻攝自Google Maps)

記者陳筱惠/台中報導

台中近期幾筆地上權案塵埃落定,包含烏日原國際會展中心,由建商富旺國際拿下,全聯則海砸下5.81億元卡位東區干城重劃區,創下目前中部地上權最高價,未來更有七期農田水利署的商業區百億地上權案待標,不過業者認為:「在台中地上權發展成商場、飯店可行,但蓋住宅千萬不要!」

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近期商用不動產的地上權案風風火火,但反觀地上權宅相較於北、高2市,相較冷清;唯2的地上權住宅案,位於台中市南屯區八期的「美邦THE DAY」與水湳經貿園區內的「親家Q+」,2案都因銷售不如預期,由建商自租,反而出租比出售更佳。

▲▼全聯、北屯、二房東、築間。(圖/記者陳筱惠攝)

▲全聯盡全力投資投資「營運型不動產」,不論展店、分割商場轉租都是能夠攤平成本的方法。(圖/記者陳筱惠攝)

富旺國際開發總經理林宗毅說,以自家在烏日標售到的地上權案來分析,周邊商業用地平均土地一坪賣價已達90萬元;以自家地上權土地坪數去計算,總價要48億元。他粗估,若實際購入土地貸款5成來算,每個月光利息就高達366萬元,跟現在一個月租金約80幾萬元比起來,真的天壤地別。

林宗毅表示,商業用地多角化經營,分散建商風險,不論是走零售、店面租賃或是飯店,以開發商角度來看,商業土地「買不如租」。不過他話鋒一轉,「但地上權蓋住宅千萬不要!」

在住宅方便購屋族仍然青睞「有土斯有財」,地上權住宅每年價值是遞減的不說,現在由於營造費用暴增,等於攤提年限要更久才划算,但實際上地上權案的價格也僅是市價的7~8折,相較誘因不夠。

▲▼ 台中七期百億土地地上權招商。(圖/記者陳筱惠攝)

▲七期市價百億元、5018坪地上權案,至少要投入60億元的營建成本。(圖/記者陳筱惠攝)

台中不動產聯盟理事長楊祥銘則分析,以近期全台瘋搶地上權案的全聯實業來說,對於一個需要有高度現金流的企業來說,資金放入銀行端不划算,投資「營運型不動產」,不論展店、分割商場轉租都是能夠攤平成本的方法。

另外,由於地上權土地無法擔任開發商的擔保品去貸款,所以要投入商業地上權的企業,背後資金都需要十分雄厚;目前七期也尚有一塊市價百億元、5018坪地上權案,群龍策略不動產估價師廖家顯則不諱言,「這塊土地至少要60億元以上的營建成本,評估也僅大型財團及壽險業者才有能力承擔。」

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關鍵字:台中地上權 住宅飯店商用不動產七期烏日

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