郎美囡／養兒防老不靠譜！　「以房養老」要注意這件事

▲隨著人口結構變化，我國申請「以房養老」的數量逐漸增加。（圖／勞動部提供）

文／《大家房屋》企劃研究室副理　郎美囡

去年全台出生人口再創新低，加上物價上漲，收入未同步上升，能養活自己已不容易，養兒防老儼然成為歷史名詞。也因此，我國申請「以房養老」的數量逐漸增加，但銀行也須考量價跌風險，因此醒購屋人，無論基於何種原因買房，地段、機能絕對是選擇房屋的重點。

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2021年全台出生人口15.4萬人，再創歷史新低，與5年前的相比大幅下滑26.2%，數據充分呈現國人不敢生小孩的社會問題。人口下滑問題嚴峻的台北市甚至祭出「結婚送千萬」的抽獎活動，並拉高生育補助，不過民間反應有待觀察。

探討不婚、不生的主因，無非實質薪資倒退、房價飆漲、社會福利不到位等因素。基於物價、房價上漲，但平均收入並未同步上升的困境，能養活自己已不容易，更遑論供養家人，於是，養兒防老儼然成為歷史名詞。

不過，儘管房價節節高漲，近兩年的房市卻價量齊揚。去年全台買賣移轉棟數達到34.8萬棟，創下2016年以來新高。房價由預售屋領漲，逼得政府不得不接連出招打房，但效果相當有限，買方受到資金潮鼓舞，以及對物價上漲、錢越來越薄的擔憂，購置不動產抗通膨的趨勢不變，今年1、2月的房市交易表現依然亮眼。

▲2021年全台買賣移轉棟數達到34.8萬棟，創下2016年以來新高。（圖／記者林敬旻攝）

當房市價量高到一定程度，討論人口減少，未來房屋供給過多，房價必然下跌的議題再度躍上檯面。並認為台灣將成為下一個日本，房市泡沫化後，房價必然崩潰。但這幾年日本並非不漲，而是出現都會及非都會區兩極化，東京房價上漲，郊區房價下跌。總之，日本房價沒有一蹶不振，反而呈現出富人集中化的貧富差距。

首先探討的是供給面，這波房市交易量大增，除了投資客大舉進駐市場，也不乏換屋族群。全台主力都會區平均屋齡普遍偏高，儘管近年危老重建帶起房屋重建的風氣，但權利整合困難重重，危老及都更的依然趕不上房屋老化的速度，住宅數量帳面上增加，但實際符合理想居住條件的房屋卻未必增加。

再者是價格面，儘管去年價格跟風調漲的區域確實不少，許多已是成屋的新案，觀察到房市走揚，開價立刻上調。買方買單後須注意未來區域話題若未實現、賣壓大，房價容易有鬆動的風險。

除此之外，在原物料上漲、工資上漲、缺工問題未解的前提下，未來新屋的價格易漲難跌。參考日本的例子，人口紅利衰退，蛋黃區的價格還是能穩住上揚，且就業機會、政經資源的關係，人口容易向主要都會區集中，房價可能出現顯著的城鄉差距。