底價誤加千萬得標! 法拍屋小白易踩5大地雷曝光

▲▼名人談第一次買房法拍專家蘇小強訪問。(圖/記者呂佳賢攝)

▲法拍屋市場有5大地雷需特別留意。(示意圖/記者呂佳賢攝)

記者項瀚/綜合報導

入手法拍屋,該注意哪些事項?最新一集《地產詹哥老實說》邀請寬頻房訊發言人徐華辰,他提出5項法拍市場可能碰到的地雷,分別是房屋重大瑕疵、產權不明確、優先承買權、移轉取得資格限制以及禁止處註記。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》,解析法拍屋交易5大地雷。

徐華辰在上一集《地產詹哥老實說》表示,近期由於法拍市場火熱,溢價率不高,投資客較不宜進場。不過,他建議有自住需求的消費者,還是可以考慮入手法拍屋。

法拍市場的第一個地雷是「房屋重大瑕疵」。徐華辰表示,目前法院有規定,舉凡海砂屋、輻射屋、凶宅等,皆需在筆錄特別備註。但即便如此,仍可能發生遺漏註記的情況。他建議,不要全依靠筆錄,還是得多做功課,或找鄰居多加打聽。

再來是「產權不明確」。徐華辰表示,不少僅拍賣持分,或僅建物無土地的物件,不會特別註明,需格外注意。舉例來說,若只取得1/3持分,而目前房屋內又有人正在居住,就得經過擾人的協商過程,也容易產生爭議。

▲▼地產詹哥老實說20220302。(圖/翻攝自地產詹哥老實說)

▲徐華辰表示,產權不明確是法拍市場的地雷之一。(圖/翻攝自《地產詹哥老實說》)

此外,若取得地上權建物,地主可能會主張無權佔用,要求拆屋還地,那麼就將面臨血本無歸的悲劇。徐華辰建議,出手之前可以調閱建物謄本,以確保其產權狀況。

順著僅拍賣持分的話題,徐華辰提到,第三個地雷就是「優先承買全權」。他表示,持分物件就算成功得標,既有的持有人們仍具有優先的承買全力。也就是說,除了可能面臨「整碗被端走」的無奈之外,還非常的浪費時間成本。

第四點是「移轉取得資格限制」。徐華辰舉例,像是烏來有些土地為原住民保留區,承買資格限為原主民身份者。那借名登記可行嗎?徐華辰回應:「這屬於私約,未來若友誼破裂,可能就要法院相見了,非常麻煩。」此外,像是合宜住宅、軍宅等等也可能碰上此地雷,但由於年限的限制陸續到期,近年發生的案例頗少。

▲▼   張綱維環遊郡大批別墅將遭法拍          。(圖/記者黃國霖攝)

▲入手法拍屋之前,應多加留意其是否被司法單位,登記為 禁止處份。(示意圖/記者黃國霖攝)

最後是「司法單位禁止處份登記」。徐華辰說明,有些涉及犯罪的法拍物件,由於司法單位怕犯罪人脫產,因此會先行註記「禁止買賣處份」。然而,在塗銷之前,就算民眾得標此物件,仍無法進行過戶,且時長可能會耗費半年~1年。此外,銀行為降低風險,也普遍不願承做,民眾需多加留意。

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關鍵字:地產詹哥老實說法拍屋拍賣重大瑕疵產權優先承買權移轉取得資格限制禁止處註記

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