信義區大地主翻臉建商　合作都更12年互告原因曝光

▲芝麻酒店都更案破局，前新北市議員李婉鈺父親林志郎（左圖）狀告實施者吉美建設，右圖為家美機構董事長蔡竹雄，旗下吉美建設是這起都更案糾紛主角之一。（圖／鏡週刊提供，下同）

圖、文／鏡週刊

位於台北捷運信義安和站一號出口的芝麻酒店都更案，估價師丁玟甄評估都更利益上百億元，但走了12年後在去年底破局，該案大地主為前新北市議員李婉鈺（從母姓）父親林志郎，負責興建的是家美機構董事長蔡竹雄旗下的吉美建設，現雙方不只合作破局，還撕破臉法庭相見。

據了解，芝麻酒店都更案由林志郎方持分52.5％、吉美建設41.5％，其他則是富邦建設5.8％以及數名持分僅零點幾趴的小地主。由於吉美及林志郎方一開始談合作簽的是合建契約，但因為有幾名小地主找不到人，無法達成合建要全數所有權人同意的條件，便另尋他路，改走只要八成所有權人點頭就能重建的都更程序。

原本都更案預計在2015年完工，隔年交屋，沒想到後來未能如期執行，眼見投入資金回收遙遙無期，讓身為地主的林志郎相當不滿，幾度談判，雙方又有二大癥結點無法達成共識。

▲位於台北市信義路4段與安和路口的芝麻酒店（紅框處），因地點好、基地完整，都更利益龐大。

首先，因為重建模式的不同，當年評估從合建改走都更，房屋建成後，林志郎分回的坪數會短少600坪，價差約為9億元，雙方協議由吉美開出9億元本票給林志郎，前年林志郎要求執行本票，吉美卻認為當初有在本票上註明限制用途，且時效已過，只能交由法院來判定，一審裁定本票不能執行，二審則翻盤變成可執行。

據了解，過程中，吉美還繳交法院上億元保證金，免於資產被查封，目前吉美策略是打債務人異議之訴，也就是主張9億元本票不是債務，而是保證票，但就算吉美因此勝訴，林志郎方也不排除再上訴。

第二則是當初合作時，大家都希望能蓋更多樓地板面積，林志郎便按持分比例出資約2億元，購買綠地、道路等土地，要將容積率移轉到芝麻酒店都更案上，誰知後來市政府僅核准增加20％，比原來預估的少一半。

▲歇業多年的芝麻酒店，外觀已經相當老舊。

知情人士對本刊透露，「林董（林志郎）認為，吉美早就知道容移（容積移轉率）只能20％，還叫他出錢買40％的土地容積，吉美應該退還購買容移的差價給他。」林志郎也因此控告吉美負責人、蔡竹雄女兒蔡郁君以及當初仲介購買土地的寬頻房訊總經理游世一詐欺，目前一審結果尚未出爐。不過，吉美則主張，「程序是先買土地，接著才會知道市政府給多少容移，且錢都已拿去買地，要退也是退土地給林志郎。」

擅長房地產糾紛案的律師指出，一般政府政策轉換，開發案容移能拿到多少都有變數，關於詐欺案，「還是要看最初雙方簽訂的契約怎麼寫，譬如有沒有承諾能拿到多少容積移轉，有落差是退錢還是還地，以及建商是否當初就知道拿不到這麼多，故意不告知？」

對於變被告，吉美內部人士指出，「只能說無奈，跟你合作這麼久，投資了20幾億元，不只撤銷案子，現在還說我們詐欺你？這案子走這麼久，真的很辛苦，原本想地主人不多，應該很好處理，但對方提出的不合理要求，吉美很難接受今天這個結果。」

該名人士最後提到，「法院自有公平審判，目前就看法院怎麼判，同時公司也會考慮，是不是要就違約部分，提出損害賠償訴訟。」林志郎方則認為，目前全案已經進入司法程序，不便對外表示意見。

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