▲都更主要看的是土地價值，只有地上物使用權的話，基本上會有補助，也曾出現過異常優渥的條件，但「機會很小」。（示意圖／ETtoday資料照）
記者陳品妤／綜合報導
有網友提問，只有地上物使用權的物件，也可以先買起來等都更？專家直言，都更主要看的是土地價值，只有地上物使用權的話，基本上會有補助，也曾出現過異常優渥的條件，但「機會很小」且不切實際。
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一名網友在《買房知識家》上詢問，自己有意願購買某間房，但屋主只有地上物使用權，地屬於林家花園所有，確定要購屋的話還得到林家花園處理過戶事宜，不過對方不賣地只賣房，家人建議可以買起來等都更，請問這樣的物件值得買嗎？
網友紛紛提出問題癥結，認為「都更只看土地價值，地上物頂多補償你一點費用而已」、「都更是以土地持份來算，不是你的房屋持份」、「只有使用權代表時間到了，地就要還給地主」、「地上權＝一次付清長期租金」。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，原文提到「或許可以等待後續都更利多」，其實有些不切實際。雖然單持有地上物使用權，在都更計畫中仍可拿到補助，但因協調條件還是得視個案而定，補助金額可能非常有限。
相對來說，若是擁有土地權狀，較有可能在都更時獲得「一戶換一戶」等優渥條件，郎美囡說，「只有地上物使用權的話，不是不可能會有，像是前幾年開出『以1地坪換5.1建坪』條件，位於新北市永和區的大陳公辦都更案「勝開大地」，就是相關案例。」
▲能夠像「勝開大地都更案」一樣同時符合諸多前提，開出如此條件的都更案仍是少數。（圖／記者黃靖惠攝）
東森房屋永和仁愛公園店店長羅國峰說明，勝開大地一案，是因大陳地區裡，政府持有地比例高，因此本就是政府執行都市計畫的目標區域之一；而當初部分只持有地上物使用權的居民，以一坪80萬元左右的價格向政府購地後，才取得如此優渥的條件。
「但能夠像『勝開大地都更案』一樣同時符合諸多前提，開出如此條件的都更案，不諱言，仍是少數。」羅國峰坦言。
地上物使用權即是「土地租約」，地主授予租賃方合法使用土地的權利，但除了法律所規定的土地分區使用限制之外，地主仍可在不妨礙公眾利益的前提下，與租賃方自行談妥相關約定，如土地不可作為何種使用等。
郎美囡建議，若民眾有購買地上物使用權的需求，有2點需要注意，一為租賃價格是否符合性價比考量，如地區位置是否具備未來都更利多等；二為若賣方不是地主本人，則要確認清楚賣方是否確實具備該土地的合法使用權。
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