▲新竹近年房價飆漲迅速，也讓人見識到竹科人的收入實力。（圖／記者陳凱力攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
新竹房市這1年半以來經過主流媒體鋪天蓋地的報導，讓全國人民重新認識竹科人高收入的事實，但也讓民眾產生「新竹房價高是因為竹科人收入高」、「新竹房子供不應求所以漲價」等誤解，但這是只知其一不知其二的想法。
事實上，在新竹房價還沒有開始飆漲的2年以前，竹科人的收入就已經很高了，如果我們以2020年作為分水嶺，在2020年前新竹的房價平穩、健康，呈現緩漲的格局，沒有追買也沒有搶購，直到2020年之後才開始出現這類失控的狀況，因此新竹房價暴漲並非因為竹科人收入高，供不應求更是結果而非原因。
2019年新竹房價就已經有蠢蠢欲動的感覺，特別部分上市櫃建商緊鄰竹科的建案，開始祭出「低首付」策略，搭配低總價的產品吸引投資客，但這當中包藏了「高單價」的成分，畢竟這些建案動輒400~500戶，甚至有的700~800戶，若賣高總價難以去化，以低總價偷渡高單價還賣得動，於是就吸引了大批的投資客蜂擁進場，甚至帶動新竹的「菜籃族投資客」也來購買。
這些竹科的「菜籃族投資客」普遍有種心態，就是自住可以、賣掉也行，要持有到交屋或是有利頭就賣掉都是選項，加上當時還沒有種種打炒房措施、也沒有房地合一2.0稅制，更沒有禁止預售屋換約，這樣的「菜籃族投資客」就愈來愈多，可說是新竹房價暴漲的「濫觴」。
▲「關新路經驗」被一路複製到新竹其他區域，帶動蛋白、蛋殼區房價也跟漲。（圖／資料照片）
而所謂的「關新路經驗」更是讓投資客知道，原來「鎖貨可以帶動價漲」，新竹的關新里里民的所得中位數是全台最高，也就是全台最有錢的里，而關新路就在關新里，從台鐵車站到光復路這段短短600米的距離（扣除公園只剩200米），新推案竟然就被投資盤一掃而空，貨源被鎖死的狀況下，價格就變得很好操控，這也讓區段房價站上高標，並持續創下新高。
接著「關新路經驗」被複製到介壽段重劃區，當時4個建商的5個建案單價都在28~36萬元，竟在短時間內被掃空，緊接著這套經驗又擴大複製到竹北精華區。建案就不斷重複「接待中心、中人、投資客、完銷」這樣的步驟，讓自住的恐慌性買盤出籠，導致新竹連蛋白、蛋殼區房價都補漲。
而建案這樣子的操作，還得要外部因素配合演出，在美中貿易戰、通膨等外部因素環境下，民眾擔心台幣貶值，就會想買具有保值、增值效應的產品，錢就不斷湧進房市。
疫情肆虐的這段時間建案也開始大搞「預約制」，但這種預約跟民眾預約餐廳吃飯大不相同，公平性令人質疑，民眾預約看屋之後只能等通知，先刺激一波恐慌性買盤，預約不到的人更恐慌，連原本不急著買房的消費者都因為擔心房價飆漲而進場，刺激假性需求出籠，價格就一直往上拉，最後造成「供不應求」的結果。
不過新竹這樣的操作模式放到外縣市未必適用，由於新竹的買盤以園區客族群佔大多數，買方同質性高，這個圈子很小、好壞口碑傳播很快，因此只要建案一開始賣得好，往往就能順銷到最後，一開始如果賣不好，接下來可能就累了，建案為了確保案子一開始就有好成績，大量仰賴投資客及中人，也造成了房價飆漲、進而供不應求的結果。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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