郎美囡／鷹式升息房貸族苦　2種物件價格下修恐超過10％

▲近期受央行升息、政府打炒房等因素影響，房市前景不明朗，也影響消費者買房意願。（示意圖／記者項瀚攝）

文／大家房屋企劃研究室副理郎美囡

今年是房貸族痛苦指數不斷上升的一年。9月22日央行再次宣布升息半碼（0.125％），台灣升息步調雖不如美國又急又猛，這次升半碼也在市場預料之內，不過連續三季共升2碼（0.5％），房貸族壓力上升，每月貸款金額有感增加，原本貸款利率偏高者，第四季的房貸利率有機會升到2％。

房貸利率破2％，距離歷史高點還有很大距離，根據央行公告五大銀行平均購屋貸款利率，在1998年以前，利率大約在8~9.5％之間，若貸款1000萬元、20年期計算房貸每月還款金額，每月付給銀行的還款金額約8萬到逼近9萬元，利率2％時，每月還款金額為大約為5萬元，一個月的還款金額差3~5萬元，這樣算下來現在的貸款負擔輕鬆許多。

但民國80幾年在買房子的基本價碼不用千萬，貸款金額也就不用這麼高。

網友翻出1996年的舊報紙，一戶位在台北市，靠近萬芳醫院捷運站的房子，樓層1樓、32坪住宅開價185萬元，我們查看實價登錄，近一年萬芳醫院站周邊、屋齡30年以上的公寓，坪數30~35坪的成交總價大概在1400~1900萬元，1樓的成交總價可超過2000萬元，是26年前的10倍以上。

如果1990年代買一戶房子200萬元，全額貸款、利率9％、年期20年，每個月還款金額不到1萬8千元，相較之下。

為什麼房價差距這麼大，買方還是趕著上車？因為國人觀念有土斯有財、因為錢會變薄，不動產卻能抗通膨、因為房租也在漲，怕年紀越大越難租到房、因為房價越等越貴，怕等到的是更高的購屋門檻。

房價沒有下修過嗎？有的，最近的一次是2016年到2017年，政府打房，啟動新的不動產交易稅制，促使交易量驟減，讓賣方、建商不得不讓利求售，尤其是房市多頭時期漲勢猛烈，但缺乏實際居住機能條件的區域物件（例如某些重劃區），或是大多數自住、自用比較不會考慮的房屋類型（例如大坪數、或休閒宅、類豪宅），價格下修幅度可超過10％，那時勇敢「錢進」揀貨的買方，這二年應該會感謝自己當年的決定。

我們把時間軸拉長看整體房價趨勢，房價是一路走揚，中間會有幾度因經濟、政府政策而價格下跌，然而跌勢不過一、二年，都能快速反彈，因此甚麼時間點、進駐甚麼區域、購置甚麼類型，影響購置的資產十年內價值是漲是跌，房價曾經大幅下修的地區，未來也可能大幅上揚，把握房市基本主流類型（二~三房），當人口紅利發酵，交通及民生消費漸漸滿足，資產價值自然有明朗的表現。

▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，缺乏實際居住機能條件的區域物件，或是大多數自住比較不會考慮的房屋類型，恐會出現價格下修。（圖／記者陳筱惠攝）