▲「板橋原宿」位於板橋後站、捷運府中站周邊，周邊商業氣息濃厚。（圖／記者賴志昶攝）
記者賴志昶／新北報導
新北市板橋後站、捷運府中站周邊的「板橋原宿」，3樓過去為護理之家，近期淪落法拍市場，三拍底價為1億8644萬元，較為特別是該案拍賣原因竟是因積欠管理費。專家認為，因積欠管理費而讓破億資產法拍確實罕見，研判是為解決債務，藉故讓其放到法拍市場試試水溫。
《地產詹哥老實說》EP97／台中舊城區突成房市大熱門 在地人：中古屋主心態大變
根據法院公告，該案債務人為磐石資產管理公司，位於「板橋原宿」3樓，屋齡26年，總坪數達722.94坪，另包含18個車位，目前三拍底價為1億8644萬元，拍定後部分點交，預計23日拍賣。
另法院筆錄提及，該案拍賣原因為「給付管理費」，且查封人即為「板橋原宿」公寓大廈管理負責人。經實地走訪該大樓，此戶過去做為護理之家使用，目前則是閒置中。
▼板橋後站商場大樓「板橋原宿」，目前樓層業種包含網咖、膠囊旅館等，業種較為複雜。（圖／記者賴志昶攝）
鑫創資產總經理黃瑋諭分析，「板橋原宿」每月管理費約3萬多元，加上車位清潔費則頂多約每月4萬元，雖無從得知其積欠幾個月管理費，但研判此金額應不會對一個公司營運造成過大負擔。經查該案過去記錄，至少從2020年就開始出現在法拍市場，且據過去筆錄推測應有稅務問題。
另再查該案地籍謄本，此案積欠銀行、自然人的債務並不小，推測應是資產公司為解決債務，因此積欠管理費後讓管委會查封，讓資產放到法拍市場試試水溫。
對於該案周邊行情，根據各大房仲平台資訊，「板橋原宿」5樓也正在拋售，坪數達522.13坪，含車位開價1億7500萬元。
黃瑋諭認為，該案目前底價與行情相比看似有所讓利，不過這種大型商場適合業種較少，且該大樓人蛇混雜，不太能做商辦使用，預估要到四拍後才有可能會吸引其他資產公司或是銀行注意。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，根據該案實價，該棟5樓的實價登錄租金介於每坪單價約423~648元之間，周邊中古辦公樓的租金大概介於450~600。參考週邊行情換算此法拍案，建物租金每月預估在22~25萬元左右，另若加上18個車位租金，應每月租金初估可達26~30萬元，而目前三拍底價約為1.8億元，換算投租報酬率不達2％，以房貸利率已經來到1.8％的水位來看，對於投資人的吸引力有限。
該大樓位於板橋的傳統鬧區，零售、商業活動熱絡，同棟大樓之中有健身房、教會、網咖。本案先前為產後護理之家，現況已有裝潢，未來可能吸引同類型的經營業者評估，可以承接既有裝潢以及在地客源。
讀者迴響