郎美囡/假如沒有打炒房草案 2023房市就能一飛沖天?

▲▼華固名鑄,經濟,敦北林蔭大道,敦化北路,房地產,商業區,敦北商圈,房市,房價,財經,景氣,六都,投資,豪宅,住宅區,不動產,打房,居住正義,都市更新,土增稅,土地增值稅,養地,炒房。(圖/記者李毓康攝)

▲受近期政策打炒房、央行升息等影響,兔年房市前景較不明朗。(示意圖/記者李毓康攝)

文/大家房屋企劃研究室副理郎美囡

2023年房地產市場第一件大事,無疑是《平均地權條例》修正案三讀通過,這份以打擊預售炒房的修正案,於1月10日上午宣布通過後,手上有預售屋屋約、想趁勢進場撿便宜者,以及市場評論家紛紛討論,預售案日後受限不得轉售,大量新案被波及,房價會因此下跌幾成。

甚至有些去年還來不及轉賣預售屋的賣方,擔憂今年市況不佳,急切地自動降價轉售契約,出乎意料的是,內政部代理部長花敬群在1月12日表示,預售屋禁止換約不溯及既往,其意思是法令公布之前取得預售屋者,未來都可以轉售,沒有禁售限制,此話一出,眾人嘩然,也讓擔心未來跑不掉而急售的預售屋賣方「白跑一趟」。

政策導向總能主導房市風向,2022年貨幣緊縮政策減少資金活水,央行共升息2.5碼,升息後利息負擔增加,減少購屋需求,去年打房先打到量,無論預售、新成屋、中古屋交易量都下滑,內政部及各縣市地政局公布的買賣移轉棟數有成長者,絕大多數來自交屋量,但整體量縮了,卻沒縮到價,房價依然在高點。

如今《平均地權條例》新法針對預售不溯及既往,預售屋更難出現拋售潮,缺少一舉拉下房價的勢頭。

平心而論,沒有《平均地權條例》修正案,今年也非樂觀的一年,全球經濟下行,烏俄戰爭還沒停,一個能源出口國、一個糧食出口國打起仗,讓歐洲陷入困境,降低消費性電子產品需求,以及美中地緣政治干擾,連帶影響台灣企業營收及平均收入。

再者,央行在去年最後一季理監事會議表示,今年讓房市軟著陸,目標是房價修正,不動產選擇性信用管制不鬆綁,以及今年可能還會升息,都將減少大規模的不動產投資。

除非央行開始降息,市場沒有大好的誘因來刺激成交量成長,預期全年交易量會低於去年,這樣的市場氛圍下,擴大讓利空間,是最有效提高成交量或加快成交速度的方式。

如此一來,新屋供給量大的區域,有轉賣壓力者,因同區域的委售量大、競爭強,市場偏向買方,以致須讓價換成交,比如台中北屯區、桃園龜山區、台南安南區等,這些行政區中,有許多重劃區提供大量新屋,前幾年投資性買盤比例高,賣方的壓力較大。

不過,央行連續升息固然增加貸款負擔,還能承擔資金壓力的屋主,未必急於出售,更何況許多高資產屋主以抗通膨心態投資置產,升息對其影響不大。加上房地合一所得稅持有5年內轉售有高稅率,現階段市場成交行情不佳,屋主索性惜售,當美國開始停止升息,甚至開啟QE,又是下一波經濟循環,最後看買方、賣方是誰的氣長。

▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。(圖/ETtoday資料照)

▲▼ 大家房屋企劃研究室副理郎美囡 。(圖/記者林裕豐攝)

►郎美囡小檔案

學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系

經歷: 信義房屋鑑價部

現職:《大家房屋》企劃研究室副理

關鍵字:打房平均地權條例打炒房房貸升息央行買房貸款購屋房市房價房貸族利率大家房屋企劃研究室郎美囡

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