▲受近期政策打炒房、央行升息等影響，兔年房市前景較不明朗。（示意圖／記者李毓康攝）
文／大家房屋企劃研究室副理郎美囡
2023年房地產市場第一件大事，無疑是《平均地權條例》修正案三讀通過，這份以打擊預售炒房的修正案，於1月10日上午宣布通過後，手上有預售屋屋約、想趁勢進場撿便宜者，以及市場評論家紛紛討論，預售案日後受限不得轉售，大量新案被波及，房價會因此下跌幾成。
甚至有些去年還來不及轉賣預售屋的賣方，擔憂今年市況不佳，急切地自動降價轉售契約，出乎意料的是，內政部代理部長花敬群在1月12日表示，預售屋禁止換約不溯及既往，其意思是法令公布之前取得預售屋者，未來都可以轉售，沒有禁售限制，此話一出，眾人嘩然，也讓擔心未來跑不掉而急售的預售屋賣方「白跑一趟」。
政策導向總能主導房市風向，2022年貨幣緊縮政策減少資金活水，央行共升息2.5碼，升息後利息負擔增加，減少購屋需求，去年打房先打到量，無論預售、新成屋、中古屋交易量都下滑，內政部及各縣市地政局公布的買賣移轉棟數有成長者，絕大多數來自交屋量，但整體量縮了，卻沒縮到價，房價依然在高點。
如今《平均地權條例》新法針對預售不溯及既往，預售屋更難出現拋售潮，缺少一舉拉下房價的勢頭。
平心而論，沒有《平均地權條例》修正案，今年也非樂觀的一年，全球經濟下行，烏俄戰爭還沒停，一個能源出口國、一個糧食出口國打起仗，讓歐洲陷入困境，降低消費性電子產品需求，以及美中地緣政治干擾，連帶影響台灣企業營收及平均收入。
再者，央行在去年最後一季理監事會議表示，今年讓房市軟著陸，目標是房價修正，不動產選擇性信用管制不鬆綁，以及今年可能還會升息，都將減少大規模的不動產投資。
除非央行開始降息，市場沒有大好的誘因來刺激成交量成長，預期全年交易量會低於去年，這樣的市場氛圍下，擴大讓利空間，是最有效提高成交量或加快成交速度的方式。
如此一來，新屋供給量大的區域，有轉賣壓力者，因同區域的委售量大、競爭強，市場偏向買方，以致須讓價換成交，比如台中北屯區、桃園龜山區、台南安南區等，這些行政區中，有許多重劃區提供大量新屋，前幾年投資性買盤比例高，賣方的壓力較大。
不過，央行連續升息固然增加貸款負擔，還能承擔資金壓力的屋主，未必急於出售，更何況許多高資產屋主以抗通膨心態投資置產，升息對其影響不大。加上房地合一所得稅持有5年內轉售有高稅率，現階段市場成交行情不佳，屋主索性惜售，當美國開始停止升息，甚至開啟QE，又是下一波經濟循環，最後看買方、賣方是誰的氣長。
▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。（圖／ETtoday資料照）
►郎美囡小檔案
學歷： 國立台北大學不動產與城鄉環境學系
經歷： 信義房屋鑑價部
現職：《大家房屋》企劃研究室副理
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