房仲自家危老改建大踩雷！ 集心酸大成吐「這種建商不要碰」

▲日前東區指摽危老案，爆發地主與建商糾紛。（圖／記者賴志昶攝）

記者項瀚／台北報導

日前東區指摽危老案，地主與建商爆發糾紛，目前還在羅生門階段，各說各話。最新一集《地產詹哥老實說》邀請房市作家陳泰源，他以自身經歷為基礎，闡述與建商合作應注意的地方，其中最重要的是合作流程、以及契約擬定，以免吃了大虧。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，搞懂與建商合建的注意事項。

危老改建沒有基地規模限制，只要屋齡超過30年，房屋被視為危險建物就可重建，且花費時間普遍比都更快，近年可說是遍地開花，尤其是台北市精華區，但其中最困難一點是需達到100%住戶同意。

陳泰源表示，危老可分為建商合建、委建2種，委建通常較無爭議，是地主自己掏錢，再找建商、營造廠、或建經公司進行全案管理，基本上地主有近100%掌控權，分回的比例也較高，普遍來說可拿到8成。

而若與建商合建，出錢的是建商，他們的心態會覺得，「地主只是單純出土地，且已辦理信託，由銀行保管中，建案的規劃需以公司利潤最大化為準則。」地主在合建的機制中，比較沒有發語權，分回的比例約為6~7成，其中要取決與地段的精華度，若是在鍍金的大安、信義區，地主就能分回比較多。

▲陳泰源以自身經歷，分享與建商合建應注意的事項。（圖／翻攝自地產詹哥老實說）

陳泰源以自身經歷，分享與建商合建應注意的事項。他說，就算這家建商評價好，還是要請律師、審約專家，替雙方擬出公平對等的契約，千萬不要以爲自己看都看得懂，往往會掉入陷阱中，告上法院曠日費時，得不償失。

陳泰源舉例，當初他與建商的合建契約，白紙黑字承諾給平面車位，但最終卻是機械。對建商來說，可以少挖幾層地下室，相當省錢，之後若地主抗議，大不了就上法院，最後補上車位價差即可。

▲在建商整合期間，盡量簽落日條款，免得被整合能力差的公司卡住進度。（老屋示意圖／記者陳詩璧攝）

陳泰源也提醒，契約中不能只有「建商答應什麼」，一定要繼續逐條註記，若沒履約該如何處置，就像離婚協議書那樣。此外，他也強調，在建商整合期間，盡量跟他們簽落日條款，最好每半年簽一次約，免得被整合能力差的公司卡住進度了。

最後，陳泰源說，與建商合建正確的流程是：先拿設計圖選屋，把相關分回條件確定之後，再送信託，之後才搬家、拆屋，不然就可能像他一樣，家被拆掉後，才發現當初跟建商談好的條件不一樣。