囤房稅2.0要來了！「一張表」看各類自用住宅優惠稅率及適用條件

▲「房屋差別稅率2.0」將把縣市歸戶改採全國歸戶，民眾在全國各地購置的房屋（包含以配偶及未成年子女名義擁有者）都將一起歸戶統計戶數。（圖／取自免費圖庫unsplash）

文／林依榕／今周刊

財政部「房屋差別稅率2.0」即將於9月底前送立法院審議，針對非自住住家用房屋的戶數，由現行的縣市歸戶改採全國歸戶，稅率未來也會依戶數進行差別稅率調整。勤業眾信會計師提醒，這次囤房稅有5大修法重點，納稅人一定要盡早了解，以免自身權利義務受影響。

財政部表示新政策上路前，為抑制逃稅問題，已加強查核5戶以上囤房大戶租金所得，合計補稅超過1億元，並呼籲囤防戶若誠實申報租金所得，可享有3大稅賦優惠。

勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏說明，財政部「房屋差別稅率2.0」預計調整的2大方向，分別是「縣市歸戶改為全國歸戶並全數改採差別稅率」以及「特定住家用房屋適用較輕稅率」，這2大方向又可細分成5修法重點。

首先，依現行法令雖然規範自住房屋為「全國3戶」，但過往房屋稅因為地方自治權因素並未採取全國歸戶，導致同一人在不同縣市擁有多戶自住房屋，重複申請適用自住住家用房屋稅率1.2%的錯誤情形，造成政府機關查核實務上較難勾稽辨識，加上非自住的住家用房屋，也是依各別縣市所持有的戶數適用房屋稅率。

而「房屋差別稅率2.0」將把縣市歸戶改採全國歸戶，民眾在全國各地購置的房屋（包含以配偶及未成年子女名義擁有者）都將一起歸戶統計戶數，若在辨識後適用3戶內的優惠稅率1.2%，第4戶起提高為2%～4.8%的全國累進差別稅率將更加精準統一。

再者，特定住家用房屋適用較輕稅率方面，有4項要點：

１．供自住使用的的房屋若符合本人、配偶及未成年子女在全國僅1戶，並排除由各縣市政府訂定的高價房屋，可適用調減稅率為1%。

高價房屋的標準預計參考央行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，也就是豪宅限貸令的台北市新台幣7000萬以上、新北市6000萬以上，其他縣市則是4000萬以上自用住宅。

２．財政部每年度皆會公布住家用租金標準，若房東申報租金收入達此標準，則房屋稅率也可以調降。

陳建宏以111年度舉例，台北市房屋租金標準為房屋現值的20%，則若現值200萬的房屋出租之全年租金達40萬以上，則房屋稅及非住家用之當地一般租金標準，若房東申報之租金收入達此標準，則房屋稅率也可以調降最多1.2%減輕約2.4萬元之房屋稅金。

３．現實層面往往會出現，有多位繼承人共同繼承一戶房產，因產權複雜而無法進行處理利用，以致產生非自願性閒置房屋的議題，針對此情形的非自住房屋也可適用較輕稅率。

４．為保障建商成屋合理的銷售期間，這次修法預計給予建商2年之寬限期，雖調高最低之房屋稅率為2%但也將於寬限期成屋之稅率調降為3.6%，不致使得建商成屋於全數適用最高稅率4.8%。

各類自用住宅優惠稅率及適用條件　一張表告訴你

資深會計師陳建宏提醒，現行每年5/1開徵前一年度7/1～6/30的房屋稅，並且係按月稽核調查房屋所有權人及使用情形，故課徵期間當中有買賣過戶的情形也需逐一判斷較為繁瑣。

財政部研議預計未來採取地價稅的課徵方式，改採年度課徵並以基準日持有者及使用情形做為房屋稅課徵對象及稅率，統一課徵，而有例外情形再自行提出特殊稅率申請。

另須提醒留意關於土地交易中多有供自住使用的優惠稅率，但每一法令所規定的自住定義並不完全相同，除了皆須符合無出租營業使用的基本條件，例如地價稅為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

但所得稅法規定出售自用房屋可享有400萬之免稅額，要求個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，條件限縮為無直系尊親屬及已成年直接卑親屬的適用，並且有戶籍登記的年度要求。

房屋稅則是規定本人、配偶或直系親屬實際居住使用，但不以房屋設籍為必要條件，各項稅目規範都有所不同，千萬別混淆搞錯享有優惠之法律要件。

寧被扣囤房稅也不願申報租金？新制上路前財政部抓逃稅大戶
據《旺得富理財網》報導，雖然囤房稅2.0中，有針對房東申報租金實施減稅優惠，但是許多精打細算的包租公、包租婆，寧願繳囤房稅也不願申報租金。

原因在於，綜所稅率最低5%、最高累進至40%，囤房稅率上限則為4.8%，若是申報收租所得不僅被繳稅繳得多，外界質疑還可能讓國稅局查出金流，諷刺「減稅哪有逃稅爽」。

財政部表示，為抑制逃稅問題，已加強查核持有多戶的租賃所得，而擁有10戶以上的大戶專案已經查核完畢，總共需要補徵稅額9985萬元。

另外，5戶以上囤房大戶租金所得還得繼續查察，財政部透露，去年初至今年底全台已鎖定7603件，總補稅金額超過1億元。

財政部再次強調，雖然囤房稅2.0未來改採全國歸戶、調高稅率，但房東如果誠實申報租金所得，上限稅率從現行的3.6%調降1.2%變成2.4%。

而如果將出租給有請領租金補貼的房客，房東還會成為「公益出租人」，享有房屋稅、綜合所得稅、地價稅等3大稅賦優惠。也就是房屋稅適用自用住宅稅率1.2%；綜合所得稅，每屋每月租金收入最高1萬5000元的免稅優惠，超過部分的43%可提列成本扣抵、其餘才要課稅，以及「地價稅」適用自用住宅用地稅率千分之2的優惠稅率。

關鍵字：囤房稅﹑陳建宏