70億爛尾樓重生! 「台北華爾街」35年荒廢地

中華體育館原基地爛尾逾30年,6月底一起塗銷所有權官司判決大逆轉,基地左北角800坪(停車場)住宅用地開發露出曙光,重建可創造70億商機。

▲中華體育館原基地爛尾逾30年,6月底一起塗銷所有權官司判決大逆轉,基地左北角800坪(停車場)住宅用地開發露出曙光,重建可創造70億商機。(圖/鏡週刊提供,下同)

圖、文/鏡週刊

1988年毀於大火的中華體育館,原地重建夭折,這塊坐落「台北華爾街」南京東路的鑽石地,因土地糾紛開發卡關,閒置逾35年,成了北市捷運站周邊規模最大的爛尾基地,最近卻因高院一起塗銷所有權官司判決大逆轉,讓基地內800坪私有住宅用地開發露出曙光,房產專家粗估開發價值上看70億元。

本刊調查,中華體育館用地荒廢至今,起因地主中華基金會,也是僑泰興企業董事長林命嘉,與包商達欣工程爆發工程款糾紛,1999年基地重建在完成基樁及連續壁後就宣告停工,留下裸露水泥鋪面及地下室施工井的工地,鐵皮圍籬內廢墟一片,昔日台北市唯一可容納超過萬人以上的大型活動第一場館,慘遭債權銀行聲請分割成14個地號拍賣抵債,也種下漫長的產權官司爭議。

中華體育館曾是台北市最大的活動場館,1988年毀於大火後,土地產權糾紛開發卡關閒置逾35年,如今成為北市捷運站周邊規模最大的爛尾基地。(翻攝張哲生臉書)

▲中華體育館曾是台北市最大的活動場館,1988年毀於大火後,土地產權糾紛開發卡關閒置逾35年,如今成為北市捷運站周邊規模最大的爛尾基地。

該基地面積3600坪,7成產權屬於中華基金會,另3成約800坪土地,北市府當時認定原體育館基地受「公益用途」限制,讓土地行情大減,2006年經11次減價拍賣,被袁姓及陳姓兩位買家以2.88億元搶下, 平均1坪只有36萬元,後來輾轉又被高價轉手,各方政商勢力介入的傳言不斷,房產界人士感嘆:「中華體育館毀於大火那一夜,最輝煌的歷史翻過,似乎就註定陷入開發魔咒。」

中華體育館重建無望,1999年只蓋完連續壁及地下室就停工,留下工作井後淪為廢墟。

▲中華體育館重建無望,1999年只蓋完連續壁及地下室就停工,留下工作井後淪為廢墟。

根據高院判決,2013年原地主中華基金會,主張擁有「優先購買權」,向法院提民事訴訟,請求塗銷所有權移轉登記,官司一打10年,新買家還成立開發公司,房產圈更盛傳買下3成土地的投資地主,曾透過一位藍營大老親屬協助操盤,但官司一直到高等法院更二審,都判中華基金會有權購回800坪遭拍賣的土地,進行完整開發。

不料今年6月底,更三審卻大逆轉,原判決遭廢止,形同擁有基地3成產權的投資地主,有權脫離中華基金會自行開發,若最高法院就此確定,當年從法拍市場搶下土地的神祕買主,無疑是最大贏家。

住商企研室執行總監徐佳馨說:「中華體育館用地的塗銷所有權糾紛,在台北市算是罕見個案。」這類官司,多數是質押後產生不良債權,債權人去查扣土地,通常都是小面積或家族間產爭,在捷運精華地帶不多見,能拖幾10年再開發,利益可想而知,一坪市價600、700萬的土地,每年光繳地價稅就很驚人,若非地主口袋夠深,早就撐不住變現了。

徐佳馨分析,這塊用地解套機會應該很高,官司打了10幾年,業主盤算有贏面,才會一直拗下去,畢竟台北市精華區這麼大的素地是絕無僅有,不但鄰捷運、具完整街廓,長線都還有增值可能,只要開發限制解決,「就算拿去銀行融資借錢,長線也很划算。」

中華體育館基地緊鄰捷運小巨蛋站二個出口、基地具完整街廓,房產專家認為,幾乎是北市絕無僅有的鑽石級素地。

▲中華體育館基地緊鄰捷運小巨蛋站二個出口、基地具完整街廓,房產專家認為,幾乎是北市絕無僅有的鑽石級素地。

徐佳馨估算,800坪基地的住三用地,加計容積購入移轉及地下室停車位,可蓋到15層,1層樓可銷售面積應有400坪,總銷售坪數可拉高到4500坪,未來蓋起來可搭上都更列車,如果敦化南北路門牌的豪宅,都可以賣到220萬至250萬,南京東路一坪賣150萬「已經算很保守」,開發價值上看70億元,另7成主基地的使用分區,屬於商三特,可以蓋商辦混合,若與北市府「公益樓層」糾紛解套,開發利益將更為驚人。

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