▲美國房地產。（圖／pixabay）
記者張靖榕／綜合報導
美國人長期以來因追求更好的經濟機會而遷徙，但最新數據顯示，驅動人口流動的核心因素正出現明顯轉變。根據搬家與物流公司「United Van Lines」公布的年度遷徙報告，美國民眾如今更重視家庭因素與生活負擔能力，而非傳統「向西拓荒」式的就業機會，並傾向選擇房價較低、生活步調較慢的中小型市場，而非大型都會核心區。
奧勒岡州成為美國國內移民最愛選擇
報告指出，這項轉變不僅反映在居住選擇上，也將對未來商用不動產投資布局產生深遠影響。2025年，美國最受歡迎的遷入州首度由奧勒岡州奪下；疫情期間與疫後初期大量吸納人口的佛羅里達州與德州，遷徙動能則趨於平衡。前十大遷入州中，有6州位於美國南部與南大西洋地區，包括西維吉尼亞、南卡羅來納、北卡羅來納、阿肯色、阿拉巴馬與德拉瓦州。
United Van Lines企業傳播副總裁卡明斯（Eily Cummings）表示，數據顯示，美國人正在尋找不同於以往的生活節奏，而奧勒岡州、卡羅來納地區與南部州正好滿足這種需求。她指出，雖然整體住宅搬遷量與2024年相近，但遷徙動機更加多元，且不同年齡層之間的流動模式差異正在擴大。
年輕世代選擇更負擔得起的紐澤西
報告也顯示，年輕的千禧世代與Z世代因房價相對可負擔，偏好遷往紐澤西州，與紐約市保持距離；相對地，退休族群則持續外流，使紐澤西成為2025年遷出人口最多的州。全球不動產投資公司BGO首席經濟學家塞韋里諾（Ryan Severino）分析，當遷徙主因從經濟機會轉向生活負擔與便利性，市場對商用不動產的需求結構也隨之改變，較具吸引力的將是可負擔住宅、規模較小的辦公園區，以及中低收入族群導向的零售空間，相關工業設施與倉儲需求也會跟著調整。
人口結構變化同樣加劇這項趨勢。根據「U.S. Census Bureau」的資料，美國人口成長率、家庭形成速度與整體遷徙率皆呈現放緩。塞韋里諾指出，這意味著未來不動產投資必須更加精準選點，不能再假設人口流動會長期穩定、持續加速。
疫後大洗牌
疫情初期曾出現大規模南向遷徙，促使多戶住宅開發商押注租金長期高速成長；然而，隨著供給大量釋出，租金開始回落，一些當初為「更好生活品質」而南遷的民眾又選擇離開。商用不動產數據公司Lightbox資料策略主管克蘭西（Manus Clancy）指出，2024年新屋供給量創下50年新高，導致部分地區出現「買家後悔潮」。
亞利桑那、內華達與佛羅里達被點名為代表案例，當初吸引企業與人口進駐，如今卻面臨回流現象。分析人士認為，未來即使仍有部分退休族群南遷，但規模將不如以往，整體遷徙模式也更具波動性。市場普遍預期，商用不動產投資人將轉向更審慎、以基本需求為導向的布局策略，而非押注長期人口紅利。
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