郎美囡／房市稅改一波波　政府「荷包賺滿」成最大贏家

▲為健全房市，政府推出一波波稅制改革，卻不見房價下修。（示意圖／記者賴志昶攝）

文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡

政府為落實居住正義，近幾年大動作修改不動產市場交易規則，從房地合一所得稅到《平均地權條例》子法，一項項新制度、新法規輪番上陣，並拉高交易稅率、房貸利率，房市交易量確實大幅緊縮，但房價沒有出現明顯跌幅，反倒是政府稅收豐厚。

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根據財政部資料，直接與不動產交易相關的個人房地合一所得稅，在1~8月的稅額共227.8億元，跟去年同期相比雖然下滑4%，但跌幅小，且1~8月的個人房地合一稅收已超過2020年全年度稅收，2020年個人房地合一所得稅額總計約119.1億元，今年1~8月的稅收幾乎是2020年全年度的2倍！

2021年7月「房地合一2.0」上路，最大的變革是持有2年內轉售的稅率調高至45%，持有超過2~5年內的轉售稅率增加到35%，原本1.0版持有1年轉售稅率為45%，持有超過1年到2年內轉手稅率為35%，超過2年不到10年轉手稅率為20%，2.0版對持有2~5年轉售的影響最大，原本持有2年出售若增值500萬，房地合一稅從175萬變成225萬，若持有2~5年出售，房地合一稅從100萬拉高成175萬。

值得探討的是，用稅改整治房價的藥效很短，2016年房地合一1.0啟動，當時的確造成房市價量俱減，但這波價格修正期宛如曇花一現，2017年觸底回彈，之後沒有再下跌，1.0版執行5年後換上2.0版重裝上陣，不但房價沒崩，由於高稅率期間拉長至5年，導致許多賣方守著房屋到第6年再出售，市場供給量無法暴增，新版房地合一稅讓賣方繳了更多稅，滋潤了中央政府稅收，但買方依舊等不到便宜的房子。

接下來還有囤房稅2.0，若無意外，將於明年7月上路，非自住住家用房屋改按全國歸戶及調高其法定稅率，且各地方政府必須按戶數訂定差別稅率，並採全數累進方式課徵，簡言之，政府期望利用拉高房屋持有稅，迫使多屋持有人將手上房屋出售，企圖使大量待售房屋流入市場，拉高房市供給量，當供給遠高於需求，房價勢必下挫。

然而，房價是不是真能下修，有待觀察，況且屋主的持有成本極可能轉嫁到房租上，唯一能確定的是，這次換地方政府擴充稅收了！

▼大家房屋企劃研究室總監郎美囡。