▲法拍市場前3季交易量更創史上同期新低，另類「未登記繼承」物件頻頻引起搶標。（圖／資料照）
文／寬頻房訊發言人徐華辰
為抑制高房價，政府多次祭出打房政策，但由於打房政策多針對預售市場，整體效果有限。預售屋市場的冷卻反而帶動中古市場交易熱絡，由於去化速度快，也連帶影響到法拍市場。過去法拍屋被視為不動產市場反指標，市場趨冷時法拍量大增，然而近幾年情況全然不同，法拍市場前3季交易量更創史上同期新低。
《地產詹哥老實說》EP179／冷氣管線炸水瀑、下斡旋被反悔 大胃王YouTuber曝買屋血淚史
也因法拍市場前3季交易量更創史上同期新低，讓過去較少人注意的「逾期未辦繼承登記土地或建築改良物」標售案，因拍賣底價與市場行情差異較大，開始吸引了不少投資人的目光。
但這類型的案件又與一般法拍有何差異之處呢?
▲未辦繼承案件大多由台灣金聯承辦。（圖／資料照）
估價方式大不同 一拍底價差異大
未辦繼承案件與一般法拍案估價方式不同，國有財產署並不會另外委任第三方估價師進行計算，而是有另一套計算方式，「標售底價土地部分按當期公告土地現值計算，建物則以課稅現值計算」，由於土地公告現值與市價仍有相當差距，因此這類型的案件拍賣底價會比行情便宜許多。
書面點交眉角多 等同不點交需注意
除了估價方式不一樣外，拍定後的處置方式也有所差異；一般來說，國有財產署標售案件採通訊投標方式辦理，拍定後以「書面點交」為原則。簡單來說「書面點交」就等於法拍中的不點交案件。
得標人在拍定、繳清尾款後僅會核發標售證明，不像法院點交物件一樣，在遞狀申請點交程序後，法院會排定時間前往現場履勘點交，因此「書面點交」可說是所有權的點交而已，使用權的部分仍需由拍定人自行處理。
競爭激烈人數多 出價需多方考量
由於底價破盤的關係，未辦繼承標售案件常有單一物件動輒數10組投標人競標的狀況發生。像8月份就有位於西門町附近的公寓，因無土地持分，所以標售底價僅6.53萬元。當天該案卻有91人競標，得標價更是高達500萬元，高出底價76倍。
▲8月份就有位於西門町附近的公寓，因無土地持分，所以標售底價僅6.53萬元。當天該案卻有91人競標。（圖／資料照）
而10月份中壢龍岡的華廈，標售底價僅120.5萬元，換算單價約3.4萬元，由於該區域周邊行情約17萬元，開標時更是吸引109人瘋搶，最終得標價為597萬元，單價約16.58萬元，幾乎已與市場行情持平。
▲寬頻房訊發言人徐華辰提醒，多數未登記繼承案件沒有「土地持分」，建議投標人在投資該類型案件時應多做功課。（圖／資料照）
值得注意的是多數案件沒有「土地持分」，得標後土地仍需給付租金，因此建議投標人在投資該類型案件時應多做功課，了解周邊行情與其它可能產生的費用，才有機會標到理想中的案件。
《地產詹哥老實說》EP179／冷氣管線炸水瀑、下斡旋被反悔 大胃王YouTuber曝買屋血淚史
►徐華辰小檔案
經歷：瑞士商菲利普莫里斯台台灣分公司merchandise、東森房屋加盟事業部科長
現職：寬頻房訊發言人
讀者迴響