徐華辰/斷頭人少!法拍交易量創新低 「未繼承」成當紅炸子雞

▲▼台灣金服開標現場。(圖/記者葉佳華攝)

▲法拍市場前3季交易量更創史上同期新低,另類「未登記繼承」物件頻頻引起搶標。(圖/資料照)

文/寬頻房訊發言人徐華辰

為抑制高房價,政府多次祭出打房政策,但由於打房政策多針對預售市場,整體效果有限。預售屋市場的冷卻反而帶動中古市場交易熱絡,由於去化速度快,也連帶影響到法拍市場。過去法拍屋被視為不動產市場反指標,市場趨冷時法拍量大增,然而近幾年情況全然不同,法拍市場前3季交易量更創史上同期新低。

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也因法拍市場前3季交易量更創史上同期新低,讓過去較少人注意的「逾期未辦繼承登記土地或建築改良物」標售案,因拍賣底價與市場行情差異較大,開始吸引了不少投資人的目光。

但這類型的案件又與一般法拍有何差異之處呢?

▲▼台灣金服,法拍,台灣金融資產服務股份有限公司。(圖/記者賴志昶攝)

▲未辦繼承案件大多由台灣金聯承辦。(圖/資料照)

估價方式大不同 一拍底價差異大
未辦繼承案件與一般法拍案估價方式不同,國有財產署並不會另外委任第三方估價師進行計算,而是有另一套計算方式,「標售底價土地部分按當期公告土地現值計算,建物則以課稅現值計算」,由於土地公告現值與市價仍有相當差距,因此這類型的案件拍賣底價會比行情便宜許多。

書面點交眉角多 等同不點交需注意
除了估價方式不一樣外,拍定後的處置方式也有所差異;一般來說,國有財產署標售案件採通訊投標方式辦理,拍定後以「書面點交」為原則。簡單來說「書面點交」就等於法拍中的不點交案件。

得標人在拍定、繳清尾款後僅會核發標售證明,不像法院點交物件一樣,在遞狀申請點交程序後,法院會排定時間前往現場履勘點交,因此「書面點交」可說是所有權的點交而已,使用權的部分仍需由拍定人自行處理。

競爭激烈人數多 出價需多方考量
由於底價破盤的關係,未辦繼承標售案件常有單一物件動輒數10組投標人競標的狀況發生。像8月份就有位於西門町附近的公寓,因無土地持分,所以標售底價僅6.53萬元。當天該案卻有91人競標,得標價更是高達500萬元,高出底價76倍。

▲▼萬華康定路無尾巷內這處公寓2樓戶,未辦繼承登記而遭國產署法拍。(圖/記者賴志昶攝)

▲8月份就有位於西門町附近的公寓,因無土地持分,所以標售底價僅6.53萬元。當天該案卻有91人競標。(圖/資料照)

而10月份中壢龍岡的華廈,標售底價僅120.5萬元,換算單價約3.4萬元,由於該區域周邊行情約17萬元,開標時更是吸引109人瘋搶,最終得標價為597萬元,單價約16.58萬元,幾乎已與市場行情持平。

▲▼ 寬頻房訊發言人徐華辰 。(圖/寬頻房訊發言人徐華辰提供)

▲寬頻房訊發言人徐華辰提醒,多數未登記繼承案件沒有「土地持分」,建議投標人在投資該類型案件時應多做功課。(圖/資料照)

值得注意的是多數案件沒有「土地持分」,得標後土地仍需給付租金,因此建議投標人在投資該類型案件時應多做功課,了解周邊行情與其它可能產生的費用,才有機會標到理想中的案件。

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►徐華辰小檔案
經歷:瑞士商菲利普莫里斯台台灣分公司merchandise、東森房屋加盟事業部科長
現職:寬頻房訊發言人

關鍵字:法拍未繼承登記眉角搶標搶拍市價行情另類標售創新低寬頻房訊徐華辰

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