房東契約禁申請「租屋補貼」 律師:寫了也無效

▲▼租屋補助網站。(圖/翻攝自內政部)

▲租屋補助網站。(圖/翻攝自內政部)

記者林秉潔/綜合報導

「租屋補貼2.0」於2023年7月3日正式啟動申請,但仍有許多人對補助政策提出種種疑問,甚至有房東想在合約中載明拒絕房客申請租金補貼。對此,林鈺恩律師表示,就算寫了拒絕房客申請也無效。

安柏法律事務所林鈺恩律師表示,房東在租約中加入禁止申請租屋補貼的條款是無效的。根據法律,即使租約中有此規定,租戶依然有權申請政府的租金補助,這項權益不受租約任何特殊條款的限制。只是,林律師也點出了目前租屋市場的現況,在房屋供不應求的市場環境,對租戶來說,找到一位好房東並不容易。因此,即使租戶有權申請租屋補助,但實際上卻常常為了不與房東發生糾紛,而放棄申請補助。

但若遇到房東提前終止租約,或突然提高租金的情況,林鈺恩律師則表示,如果房東在租期內擅自終止租約或提高租金,都是違法行為。除非是剛好租約到期,房東有權調整租金或終止租約,才不違法。對於房東不正當的提前終止租約或提高租金,租戶可以申訴或舉報。申訴的方法包括向相關政府部門反映,或是透過法律途徑要求房東承擔責任。租戶也可以向稅務局舉報,檢舉房東是否逃漏稅。

以下為林鈺恩律師租屋補貼相關QA

Q、房東可以在租賃合約中明列拒絕租客申請租金補貼嗎?

A、可約定,但這條約定條款「無效」且違反消保法,也就是說,約定了房客也不用遵守。租客不用詢問房東就可以自己申請。

租金補貼是屬於租客的權利,只要符合資格的租客,都可以自行決定並直接提出申請。只是畢竟寄人籬下,還是建議先跟房東打聲照面之後,再去申請,否則等房東收到稅單,還是會發現租客跑去申請。

Q、案例:台北分租套房的房客想申請租金補貼,房東卻告知已有另一位套房申請,所以你不行,這是正確的嗎?

A、不正確,只要有租屋事實,租客都可以申請,所以就算是共用門牌的分租套房,其中一間申請了,其他間的租客還是可以申請。

只要房屋是合法住宅,房客通過租金補貼,房東就會變成「公益出租人」,享有綜合所得稅每屋每月最高1萬5000元免稅額。所以案例裡的房東可能是考量,他把同一層房屋隔成好幾間套房或是雅房,但只有一個門牌,等於這些房間共用1萬5千元的免稅額,所以當其中一間的租客跑去申請之後,房東認為他的免稅額到頂了,為了怕自己要多繳稅,所以不讓其他租客去申請。

Q、對於租賃在未保存登記建物(如頂樓加蓋)的租客,申請租金補貼時需要注意什麼法律問題?

A、頂加違建在符合一定條件下也可以申請租金補貼:如果是「無房屋稅籍」之「未保存登記」建築物,應由申請人切結確有租賃房屋作居住使用之事實,並檢附申請日前半年內繳納自來水費、電費證明、門牌證明或村里長證明。

但實行上的難處,第一、村里長須背負為違法建築物背書的責任:因無稅籍編號及無建物登記的房屋,原則上沒有地政及戶政單位核發的門牌,因此也不會有台水台電的帳單可供檢附,房客只能尋求承租處當地村里長簽署居住證明。然而沒有稅籍編號及沒有建物登記的房屋,是未取得建管單位許可興建的違法建築物,村里長可能會擔心簽下去是不是等於替違章建築來背書?所以拒絕幫租客簽署居住證明。

第二、住宅法有規定申請租屋補貼的資料只能作為「公益出租人(房東)」稅務計算之用,以此來解釋,這個資料原則上是不會提供給建管單位,不過房東一定多少還是會擔心,違建因此被拆除。所以頂加違建的租客要申請租屋補貼,實際上可能更困難。

▲▼租屋,租房,房東,房客,租賃,租約,簽約。(示意圖/記者鄺郁庭攝)

▲任宅租賃契約。(示意圖/記者鄺郁庭攝)

關鍵字:租屋租屋補貼房東林鈺恩

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