何世昌/房價上漲「縮小貧富差距」 股市卻成擴大幫凶

▲▼房地產,房價,台北市,台北101,都更,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區,不動產,打房,居住正義,都市更新,土增稅,土地增值稅。(圖/記者李毓康攝)

▲房價上漲竟有縮小貧富差距之效,而股市上漲卻使貧富差距擴大,背後原因有3。(示意圖/記者李毓康攝)

文/馨傳不動產智庫執行長何世昌

歐洲研究指出,房價上漲竟有縮小貧富差距之效,而股市上漲卻使貧富差距擴大。探究背後原因,除了多數人普遍擁有房產、房地產沒有內線,房市與股市都可依循「八二法則」,但房市為8成賺錢,股市卻是8成賠錢。

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歐洲中央銀行(ECB)今年首度發布「分配財富帳戶」(DWA)的實驗統計數據,DWA提供淨財富、總資產和負債數據及其組成部分。其中,家庭按照淨財富排名前5的十分位、排名後50%的家庭以及就業和住房狀況進行細分。

令人意外的是,統計顯示,歐元區房價上漲竟有縮小貧富差距之效,而股市上漲卻使貧富差距擴大。

數據顯示,近年房屋財富的成長比上市股票價值的成長分布更加均勻,過去5年歐元區國民帳戶中家庭淨財富顯著增長(29%,即約 13.7 兆歐元),同時不平等現象略有減少,部分原因是「占人口 60% 以上的屋主受益於房價上漲」。

在此期間,他們的淨財富(每戶)增加了 27%,同時占人口40%非屋主的淨財富增加了 17%,這主要是由於這段期間觀察到的存款增加,唯存款增幅低於房價上漲,因此非屋主淨財富增加較少。

▲▼股票,股市,投資,證券交易,證交稅,經濟。(圖/記者李毓康攝)

▲股市上漲使貧富差距擴大。(示意圖/記者李毓康攝)

DWA資料集還包括淨財富的吉尼係數、淨財富中位數和平均數的資料、底層50%、頂層5%和前1/50家庭持有的淨財富分額,以及債務(按家庭淨財富十分位數劃分的資產比率)。

結果顯示,歐元區2016年至2023年第二季度,淨財富分配前5%的家庭所持有的淨財富份額略有下降,但仍超過43%。同時,淨財富中位數增加了約 40%。

簡略的說,房價普遍上漲意外讓歐元區民眾的財富分配較為平均,成為吉尼係數下降的部份原因之一,結果與股市上漲截然不同。

過去國內有很多論者認為「房價上漲造成貧富差距惡化」,但並未提出貼切的佐證數據。從DWA資料來看,真正造成貧富差距擴大的兇手是股票上漲而非房價。

個人認為,房價上漲能縮小貧富差距的原因如下:

一、多數人普遍擁有房產

歐元區多數國家的住宅自有率達6成以上,僅有極少數低於5成,意味著多數民眾都擁有自住宅,而房價上漲時便雨露均霑,大部份民眾財富都有所增長。反觀能買到一支長年穩定上漲的股票,實務上相對困難。

二、房地產沒有內線

房地產市場消息面較透明,不像股市充滿內線交易疑雲,因此多數人買房能夠享受到增值利益,但股市若監管機制落實得不夠嚴格,易出現「主力割韭菜」的情況,贏家全拿,輸家落寞畢業出場,貧富差距因而加大。

三、房市與股市的「八二法則」

總有人戲謔的說,房市是「八二法則」,8成的人賺錢、2成的人賠錢;股市也是「八二法則」,但卻是2成的人賺錢、2成的人賠錢。雖然實情不見得如此,但投資股市獲利的難度通常比房市高,所以股市較易造成貧富差距擴大。

總而言之,DWA統計數據給予我們一個全新視野,重新去檢視房市、股市上演對貧富差距造成的影響,而不是在毫無數據支持的情況下,便無端臆測並得出「房價上漲是貧富差距惡化的兇手」這種結論。
 

▲▼    馨傳不動產智庫執行長何世昌         。(圖/何世昌提供)

▲馨傳不動產智庫執行長何世昌 。(圖/何世昌提供)

何世昌小檔案
學歷:淡江大學中文系、世新大學中文研究所
經歷:中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長
現職:馨傳不動產智庫執行長

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關鍵字:馨傳不動產何世昌歐洲貧富差距房價股市八二法則

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