▲央行打房但「房價卻未崩跌」,讓不少人認為政府打房打假的。(示意圖/達志)
文/今周刊
央行近日重拳揮出「第7波選擇性信用管制」,不僅限制了貸款寬限期,同時也降低貸款成數,但政府出手打房,房價卻還沒有崩跌,不少人質疑是不是打假球?房市專家何世昌表示,房價最終是看要市場的供需機制,尤其是2類房屋持有者非常恐慌,因為他們「不是不想逃,而是逃不了」。
馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文指出,房市未來走勢,一是取決總體經濟環境,二是看政策以及主管機關的預設目標,三是看市場供需,而前2者的突發性因素(俗稱黑天鵝)是最難預料。
何世昌舉例,譬如1989年房地產228事件,央行祭出禁貸令,房價跌幅就比較明顯,而且是全國交易量價都低迷。從歷史經驗來說,「經濟」和「政策」足以左右房價,雖然不是百分之百,但具有高度關聯性,惟救市成功機率更高於打房成功機率。
房價不動如山?央行真的有打房嗎
「央行重手打房,為何房價還不會崩跌?是不是踢假球?」不少人始終認為政府打房打假的,但他強調,從過去到現在都跟你說「政府是打真的」,不要認為房價沒有如你預期跌20%、30%就說是政府假打房。
更有甚者,有些人把打房升高到藍綠政治問題,何世昌認為這是歷史共業,「房市昏迷時要救、太過興奮時要打」已成為官方必然手段,因為擺在桌上的選項就只有這兩樣。
只是「捏驚死,放驚飛」,不管誰來當家都必須面對艱難的抉擇,藍綠不管誰執政都做過「打房、救市」這兩件事,真的沒什麼好吵的。
房價關鍵在「供需」 會降多少全看建商口袋有多深
何世昌進一步說明,若忽略「經濟」和「政策」,單純只看房市結構面,房價的漲跌就回到單純的「供需」。簡單的說「供過於求」房價容易跌,「供不應求」房價容易漲,供需失衡越大,房價漲跌幅越大。
他指出,自央行宣布第7波選擇性信用管制後,中古屋與預售屋市場確實非常恐慌,但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素,可能是「預售屋禁止轉售措施」,不是民眾不想逃,而是逃不了,只能選擇把籌碼握在手上。
如果沒有「預售屋禁止轉售措施」,現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者,定價權仍在建商手上,房價會降多少,取決於建商的口袋深度。
最後何世昌表示,如果是買房自住的人想進場撿便宜,不管是要買中古屋或預售屋,建議把自備款從2成拉高到2.5~3成,以免銀貸成數不足而違約。
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