何世昌/「夫妻贈與房產術」規避央行限貸 當心翻車

▲▼新北市新莊副都心,帶看,看屋,廚房,房仲,情侶,夫妻,購屋。(圖/記者張菱育攝)

▲部份民眾為了第二屋可以取得8成貸款,會利用贈與,將自己名下第一屋及房貸轉移給配偶。(示意圖/ET資料照)

文/房市專家何世昌

央行自從祭出選擇性信用管制,針對第二屋貸款定出成數上限後,部份民眾為了第二屋可以取得8成貸款,會利用贈與的方式,將自己名下的第一屋及房貸一併轉移給配偶。這種作法看似十拿九穩,但一定要小心「婚姻翻車」,否則送出去的房子可能就沒了。

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今年9月,央行宣布實施第七波選擇性信用管制,將第二屋房貸上限由6成降至5成。央行所謂的「第二屋」,定義並非是「個人名下第二屋」,而是指「聯徵下第二筆掛1房貸」。

在第二屋未受到管制前,貸款成數可達8成,但如今降到剩5成,一間2千萬的房子便要多籌出6百萬的頭期款,對換屋族而言壓力山大。

由於我國法規規定,夫妻互相贈與免稅,於是部份換屋族會選擇將第一屋及房貸轉移給配偶,讓自己名下沒有房貸,接著再向銀行申請貸款,就不會受到央行限貸令約束,銀貸可以貸到8成。

▲▼情侶,夫妻,吵架,煩人,惱人,苦惱,爭執,感情,情侶。(圖/取自免費圖庫xframe)

▲規避央行限貸令,夫妻贈與房產看似十拿九穩,但一定要小心「婚姻翻車」。(示意圖/取自免費圖庫xframe)

雖然上述做法看似十拿九穩,但卻要小心「婚姻翻車」。一般情況下,夫妻財產雖屬於「共同財產制」,但根據《 民法》第1030-1條規定,「因繼承或其他無償取得之財產不在此限」;所謂「其他無償取得之財產」,即包含接受他人贈與所得到的不動產與動產。

依照多數法院訴訟,離異怨偶多會對「夫妻間的贈與是否屬於『其他無償取得的財產?』」作攻防,而判決見解大多把夫妻間贈與視為「其他無償取得之財產」。

換言之,倘若夫妻不幸離異,而雙方進行婚後剩餘財產差額平均分配時,接受贈與取得的房產可能被被歸類為個人財產,不必參與剩餘財產差額平均分配,將房屋贈與出去的一方相當吃虧。

尤其是婚前買房的民眾,婚前所買下的房子是「個人婚前財產」,並不屬於「夫妻共同財產」,因此儘量別把婚前所買的房子贈與給配偶。一旦贈與移轉之後,自己的婚前財產會立即變成配偶的個人財產。

我們當然都期盼雙宿雙飛能夠久久長長,但也要預防勞燕分飛的那一日,以免一步走錯而鑄成終生遺憾。

▲▼    馨傳不動產智庫執行長何世昌         。(圖/何世昌提供)

▲房市專家何世昌。(圖/何世昌提供)

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關鍵字:央行貸款夫妻贈與離婚何世昌第二屋成數

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