▲嘉義預售屋「臻品舞」因建商落跑，導致建案淪為「爛尾樓」。（圖／翻攝自Google街景）
文／房市專家何世昌
近期有建商落跑，導致建案淪為爛尾樓，內政部擬強化預售屋履約擔保機制。然而，預售屋保障機制的核心問題，是業者查覈機制、政府驗證機制沒有發揮效果。
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嘉義預售屋「臻品舞」因建商落跑，導致建案淪為「爛尾樓」，引發社會關注預售屋風險。為了強化消費者購屋權益，內政部地政司手研擬強化預售屋履約擔保機制，預計3個月內提出具體改革方案，並同步修正預售屋買賣定型化契約，導入更明確的信託規範與資訊揭露，全面防堵資金遭挪用的風險。
據內政部指出，目前改革方向包括以下三大重點：
一、明確規範買方所繳價金應專用於實際工程興建項目，以防建案尚未動工或剛開工就已耗盡購屋款。
二、第二，賣方須在契約中載明信託專戶的機構名稱與帳號，讓買方直接將款項匯入專戶，避免資金被移作他用。
三、簽約時賣方應提供信託權益說明書，協助購屋者清楚掌握自己對信託資金的保障內容。
內政部此次對於爛尾樓危機的反應迅速，值得讚許與肯定。不過，我們全面檢視全球各國對於消費者購買預售屋的保障措施，可以得到一個簡單卻悲傷的結論——「都沒有用」，不管是規定價金匯入專戶禁止動用、或者要求建商強制購買商業保險等等，都沒有百分百可以防堵購屋價金被違規挪用，或者完整取回消費者者已繳付的價金的途徑。
以澳洲前2年爆發的爛尾樓危機為例，法規要求建商須購買商業保險，以保障消費者權益，倘若建商倒閉落跑，消費者可從保險公司獲得賠付；而建商購買保險的保障額度，隨每州規範而定。
按理來說，這套規範相對有保障，除非保險公司倒閉，否則消費者應可取回足額、或接近足額的首付款而不會承受損失，可事實上並非如此。當建商爆發財務危機倒閉後，消費者仍承受大部份損失，因為大部份建商所購買的保險額度並不及法規最低要求，或者是已失效的保險。
▲預售屋保障機制的核心問題，是業者查覈機制、政府驗證機制沒有發揮效果。（示意圖／Unsplash）
預售屋保障機制的問題環節究竟出在哪裡呢？關鍵就在兩道監管機制未發揮作用。
第一道監管機制是「業者查覈機制」蘯然無存。以台灣預售屋履約保證機制來說，最常使用的是「不動產開發信託」與「價金信託」，受託機構往往是銀行與建經公司。消費者將購屋價金匯至信託帳戶，建商再依信託契約向銀行、建經公司請款；而銀行、建經公司核定撥款前，真的有詳細查驗請款帳目、金流是否正確，以及至現場勘驗工程進度有無達標嗎？
實務上，有些受託機構恐怕禁不起檢驗，他們賺走信託費用，卻未盡到應盡的監管責任，使得信託機制流於形式，毫無意義。
第二道監管機制是「政府驗證機制」未貫徹。目前預售屋在公開銷售之前須將建案資訊送至主管機關備查，並公開揭露選用的預售屋履約保證方式，相關資訊在實價登錄網站上均可供查詢。可問題來了，假如建商勾選使用「價金返還之保證」，實際上也會是如此嗎？由於政府人力有限，根本無法逐一排查，這部份就成為灰色地帶。
總而言之，不管預售屋保障機制如何更改，倘若上述兩道監管機制未能落實，改革的善意恐流於空談，保障仍會大打折扣。
▲房市專家何世昌 。（圖／何世昌提供）
何世昌小檔案
學歷：淡江大學中文系、世新大學中文研究所
經歷：中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長
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