▲當前住宅市場受政策調控影響顯著，買氣疲軟，但相較之下，商辦市場表現可圈可點。（圖／資料照）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
當前住宅市場受政策調控影響顯著，買氣疲軟，但相較之下，商辦市場表現可圈可點，尤其自用型需求在企業轉型與總部設置浪潮下持續擴張，成為市場支撐主力。根據高力國際統計，2025年上半年整體不動產投資市場雖然逆風、量縮約25%，但辦公市場卻展現抗跌韌性。
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無論是企業總部設置、專業團體自購空間，甚至是壽險資金與新型機構投資者的青睞，都讓商辦成為資金移轉的新據點。
以台北市為首，市場仍維持強勁剛性需求。大內科地區即成為企業購置辦公空間的熱點，統一集團、美好證券、台灣人壽等大型企業持續依計畫進場購置總部型辦公室。
▲無論是企業總部設置、專業團體自購空間，甚至是壽險資金與新型機構投資者的青睞，都讓商辦成為資金移轉的新據點。（圖／資料照）
更值得注意的是，醫師、律師等職業工會，以及宗教、社福非營利機構也趁價格盤整期積極入場，強化自有資產佈局。在市場可供交易物件極為稀缺的情況下，市中心唯一可售預售商辦案「國家企業廣場 Taipei One」仍屢創高價成交紀錄，反映終端用戶對地段與產品的信心。
而北士科的遠雄商舟，在輝達進駐園區的助攻下，凱歌完銷，印證北市商辦「供不應求」並未削弱企業自用買盤進場的意願。
除了台北，台中、高雄兩地也展現各自特色與成長潛力。台中商辦市場屢創驚奇，尤以七期為核心。「聯聚中雍」吸引中部隱形冠軍企業及金融業者購置總部，帶動產品規格與價位向上提升，甚至超越當地豪宅市場。預售商辦如「市政壹號廣場」，每月仍能穩定維持3億元以上的銷售量，「允將TST台灣之鑽」則已於去年底站穩每坪九十萬元價位，顯示區域辦公產品具高度價值認同。
高雄方面則受到台積電設廠帶動產業聚落效應，吸引多家國際大廠設址。包含艾司摩爾、英飛凌、科林研發與東京威力科創等企業，陸續進駐捷運生態園區站的艾捷大樓。
其中東京威力更於今年第二季擴大租賃範圍，承租建國路「福懋站前之星」頂樓。而鴻海則直接參與捷運黃線Y15站聯開案，投資總額高達159億元，興建45層企業總部大樓與32層住商複合式大樓，創下高雄聯開案投資新高，也成為帶動地區發展的風向指標。
▲商辦市場之所以能在住宅低迷中逆勢上行，背後有五大關鍵支撐力。首先是高科技產業擴大布局，供應鏈需求大幅擴張，形成明確剛性需求。其次是企業為因應組織轉型與數位化，推動總部自購與辦公環境升級。（圖／資料照）
整體而言，商辦市場之所以能在住宅低迷中逆勢上行，背後有五大關鍵支撐力。首先是高科技產業擴大布局，供應鏈需求大幅擴張，形成明確剛性需求。其次是企業為因應組織轉型與數位化，推動總部自購與辦公環境升級。
第三為ESG、智慧建築與建築安全等硬體條件要求提升，進一步促使企業在選址上更為審慎。第四則是台北機構法人過去以「只租不賣」為主，透過完整物業管理與穩定收益模式，將高階租賃市場經驗向中南部擴展。最後，由於住宅市場報酬率走弱，部分資金正轉向商辦市場尋求相對穩定的報酬與資本增值機會。
例如中華郵政即於去年第四季投資新竹關埔重劃區的「富春居」辦公室一至二樓，由東京威力科創承租、高力國際管理，成為資產穩健配置的案例。此類穩定收租、具國際租客背景的商辦產品，開始吸引傳統投資人重新思考物業持有與經營模式。對開發商而言，也不再僅以出售為主要目標，而是轉向前期招商、創造現金流，並以中長期增值出場作為策略方向。
▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為從長期資產價值與抗通膨的角度來看，商辦仍具保值與增值潛力。（圖／黃舒衛提供）
從V-Park的買方組成來看，多為企業總部自用買家。相較台北市核心區商辦價格動輒每坪百萬起跳，且大面積物件稀缺，V-Park這類園區型、具成本優勢的產品，從長期資產價值與抗通膨的角度來看，仍具保值與增值潛力，對法人與高資產族群而言，是配置資產的理想選擇。
當前投資環境充滿變數，壽險與大型機構投資人受限甚多，反倒讓自用型買盤成為商辦市場的穩定主力。商辦產品正從過去純投資或純自用的定位，轉變為兼顧收益、增值與資產配置的綜合工具，未來幾年市場可望持續穩健成長。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事
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