「江南style」地位面臨挑戰 漢江沙洲翻身「南韓華爾街」

▲歷經將近一甲子的開發，汝矣島（Yeouido）從漢江中的一片沙洲，蛻變為南韓的金融核心。（圖／記者詹宜軒攝）

記者詹宜軒／首爾報導

歷經將近一甲子的開發，汝矣島（Yeouido）從漢江中的一片沙洲，蛻變為南韓的金融核心。這個面積8.4平方公里的一方之地，從地圖邊陲翻身成為首爾3大核心商務區之一，與CBD（中央商業區）、GBD（江南商業區）鼎足而立。

根據韓國商辦市場調查資料顯示，首爾的3大核心商業區各具定位與價值。目前，GBD以零售批發、物流與科技企業、金融為主，辦公室平均銷售單價約3800萬韓元（約新台幣82萬元）。CBD主要群聚產業為金融業、服務業、製造業，單價約3200萬韓元（約新台幣69萬元）。而YBD（汝矣島商業區）則是三者中，金融行業比例最高者，約達55%，近年行情穩步攀升，平均單價來到2800萬韓元（約新台幣60萬元）。

區域	代表區名	平均單價（新台幣／坪）	主要進駐產業	區域特色
YBD	汝矣島	約60萬元	金融54.8%、服務15.9%、製造8.9%	金融重鎮、政策扶持明確、空置率低、鄰近漢江與綠地
CBD	市中心	約69萬元	金融30.7%、服務22.9%、製造11.7%	傳統政經中樞、外商聚集、交通便利、歷史深厚的商業區
GBD	江南區	約82萬元	金融23.3%、零售批發18.5%、資訊科技17.2%	高端辦公聚落、新創與IT企業集中、時尚與商業活力強

▲首爾3大商辦商圈比較。（製表／詹宜軒）

而YBD在單價上相對親民，但空置率極低，是3大區域中最穩定的辦公市場之一。Deloitte Korea資深合夥人金在煥（Jae-Hwan Kim）表示，汝矣島之所以能崛起，與其早期的政策定位密切相關。1970年代，南韓政府將國會議事堂與證券交易所搬遷至此，正式將汝矣島從「生態沙洲」推向「政經核心」。當地城市規劃也採棋盤式街廓與綠帶分佈，提升城市機能，形塑辦公空間的質感與形象。

▲1970年代，南韓政府將國會議事堂與證券交易所搬遷至此，正式將汝矣島從「生態沙洲」推向「政經核心」。（圖／記者詹宜軒攝）

談及汝矣島的競爭力，金在煥（Jae-Hwan Kim）指出：「企業選擇總部據點時，最看重交通便利性、建築品質與地段形象等3個面向。隨著年輕世代重視工作環境與生活平衡，現代企業在選址時，不只是考慮租金成本，而是更注重整體空間的感受與便利性。」

不過，隨著首爾各區陸續釋出商辦新案，市場預估，未來7年新增辦公室面積將突破530萬平方公尺（約16萬坪），是否形成「供給炸彈」也引發討論。

JLL韓國研究部主管Veronica Shim表示，由於缺乏可開發用地，汝矣島與江南相對較能避免大規模供給潮，「而CBD自2026年起將迎來新增供給，許多新建案將落成於乙支路3街站、或首爾站附近，這些地區距離傳統CBD核心區有一定距離。因此，新供給將擴大CBD子市場的地理範圍。」

Veronica Shim補充，受益於利率下降及市場充裕的閒置資金，「首爾整體資本化率（Cap Rate）可能進一步收窄。然而，儘管新增供給將帶來阻力，商辦價格仍有望緩慢上升。」

從一片無人問津的濕地沙洲，到如今南韓最關鍵的金融經濟樞紐，汝矣島的崛起成為商辦核心區推動的經典案例。而3大商辦區的明確分工，也讓首爾得以穩定承載各類企業的多元辦公需求。

對此，近年積極布局商辦市場的興富發除台中、高雄，將推出微型商辦外，下半年也將在新莊副都心推出頂辦型產品「國家壹號廣場」，興富發指出：「無論是哪種辦公室產品，從行政、交通、產業、金融商業、文化等條件，去形塑其代表性及地位，缺一不可。」

▼企業選擇總部據點時，最看重交通便利性、建築品質與地段形象等3個面向。（圖／記者詹宜軒攝）