何世昌／房市現「1好1壞」消息　第七波管制全面鬆綁再等等

▲房市成交量淡如水，中古屋與預售屋市場買氣低迷，尤其預售屋逐月成交件數更不斷跌到低點。（示意圖／記者陳筱惠攝）

文／馨傳不動產智庫執行長何世昌

今年以來，房市成交量淡如水，中古屋與預售屋市場買氣低迷，尤其預售屋逐月成交件數更不斷跌到低點。由於市況慘淡，業界多把希望寄託於央行放寬選擇性，來緩解市場的賣壓和經營困境。而今年年底，央行召開理監事會議，有可能宣布鬆綁打房嗎？

首先，是「第七波選擇性信用管制」，對一般民眾影響管制主要內容是「第二屋限貸5成」、「名下有房者，第一屋房貸沒有寬限期」，以及「高級住宅限貸3成」等。如果解除第七波，便會回到第六波選擇性信用管制，貸款上限可望增加一成。

我個人預測，鬆綁「第七波選擇性信用管制」的前提是「房價軟著陸」，中古屋與預售屋房價都必須確立反轉。代表中古屋房價的「信義房價指數」，今年第一季、第二季雖連續下挫，但第三季卻止跌反彈；代表預售屋市場的「國泰房地產指數」，今年第二季、第三季連續下挫，唯累計跌幅不到1％，可謂在平盤上下游移。

即便房價走勢疲軟，唯修正幅度有限，似乎難撼動央行打房意志。倘若沒有其他突發事件，第四季全面鬆綁「第七波選擇性信用管制」的機率並不高，頂多只是微幅調整而已。

雖然今年「第七波選擇性信用管制」全面鬆綁機率不高，對房市而言是壞消息，但近來出現了一則好消息，那就是「不動產放款集中度」正快速下降當中。

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▲預料央行今年第四季理監事會議暫時不會討論鬆綁集中度管制措施。（圖／ET資料照）

截至今年9月為止，國銀「不動產放款集中度」續降至36.5％，較近1年高點的37.6％減少約1.1%。不過，因為還沒降到36％以下，預料央行今年第四季理監事會議暫時不會討論鬆綁集中度管制措施。

倘若集中度能夠續降、且降至36％以下，最快明上半年有機會解除管制，屆時「房貸荒」的窘況可望獲得紓解，讓市場買賣回復正常狀態。

總體來說，今年房市雖然緩和並邁向「軟著陸」，符合央行調控房市目的，但央行或許擔憂「放了怕飛」，在鬆綁管控上會更為謹慎，產業界的苦日子尚未結束，需要更多耐心等待曙光乍現那一刻的到來。