▲房產投資客帥過頭日前拋出「台北市恐變成鬼城，老公寓別苦等都更，應盡快賣掉」的說法。（示意圖／記者李毓康攝）
記者項瀚／台北報導
房產投資客帥過頭日前拋出「台北市恐變成鬼城，老公寓別苦等都更，應盡快賣掉」的說法，引發市場熱議。對此，《地產詹哥老實說》邀請房產擺渡人蔣哥，解析台北與六都蛋黃、蛋白區的長線走勢，他直言：「我能理解市場對老屋與高齡城市的焦慮，但台北市不可能變鬼城，蛋黃區只會愈來愈多，不會消失。」
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蔣哥表示：「只要首都地位未改變，核心城市就難以真正沒落，回顧過去發展經驗指出，信義計畫區、新板特區、高雄美術館特區、台中七期，在開發初期都曾被質疑過，但經過20年以上的時間，最終都成為各城市公認的蛋黃區。」
蔣哥說：「歷史也許不會完全重複，但發展軌跡高度相似，未來的趨勢並非舊蛋黃被取代，而是形成『多蛋黃並存』的結構。」
他特別強調：「信義區屬於不可複製的存在，那是一顆『恐龍蛋』，不論金融量能、商辦密集度與國際曝光度，層級都遠高於一般區域，市場不該用單一指標否定整座城市。」
談及近期房市修正，蔣哥認為：「真正能夠持續創高或率先回穩的，仍集中在六都蛋黃區，反而是蛋白區修正幅度更深，也更容易出現有行無市的狀況。」
▲蔣哥提醒，蛋白區並非完全不能買，但上漲理由如果只剩下『市中心太貴，所以外溢』，風險就會偏高。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
蔣哥提醒：「蛋白區並非完全不能買，但上漲理由如果只剩下『市中心太貴，所以外溢』，風險就會偏高。真正能長期支撐房價的，必須回到人口流入、產業就業機會與在地消費力。」
他直言：「若百貨公司、電影院或Costco等大型設施選擇撤場，往往不是偶然，而是消費力不足的警訊。」
針對近年被點名溢漲的區域，如嘉義太保、高雄楠梓與橋頭等，蔣哥認為：「並非基本面全面翻轉，而是漲勢過快，市場需要時間進行修正與沉澱，不是不能發展，而是價格跑在實際需求前面。」
談到重劃區，蔣哥也給出明確觀察。他說：「前幾年靠話題、中期靠建設、後期才看實際生活機能，消費者永遠是比新不比舊，新區一定有吸引力，但能否留得住人，是關鍵。」
▲「蛋白轉蛋黃」的4大指標，包括產業聚落形成、醫學中心進駐、重大交通節點到位，以及明星學區成熟。（圖／ET資料照）
另外，蔣哥也提出「蛋白轉蛋黃」的4大指標，包括產業聚落形成、醫學中心進駐、重大交通節點到位，以及明星學區成熟。
最後，蔣哥給不同族群建議，「若預算2000萬元、重視居住品質與屋況，蛋白區新屋仍具吸引力；但若著眼長期保值或增值，不要拿人生最黃金的時間去賭都更，選擇確定性更高的地段，風險相對可控。」
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