房地產別亂買/買房怕變屋奴 但你能租屋過一輩子嗎?

▲租屋,租房子,房地產,房產,不動產,打房,買房,置產,房市,空屋稅。(圖/記者林敬旻攝)

文/洪倩宜

不管是有殼還是無殼,蝸牛都有各自的煩惱。有殼族煩惱房貸支出,不敢任意換工作,就怕繳不出房貸;無殼蝸牛雖說沒房貸壓力,但畢竟住的不是自己的房子,不免會煩惱房東哪天突然要收回房子不租了,壓力一樣不小……。

總而言之,究竟是買房好還是租屋居住較方便?這始終是相當難解的一道習題。

老沈住在面積僅3 坪,月租金4,000 元的雅房,住了5 年後,房東突然告知,因為老沈今年已經60 歲了,房東感覺老沈年紀愈來愈大,擔心以後要承擔的租賃風險會變高,所以請他在今年的租約到期後另覓住處。

於是,接下來就是一段既辛苦且尷尬的「覓殼」之旅,很多房東一聽到他的年紀後紛紛找理由回絕,老沈找了好久,還是無法順利找到願意把房子租給他的房東,於是只好求助社福團體,雖然租屋條件比之前更差且每月租金要6,000 元,但為了有個棲身之所,老沈只得拼命省吃儉用,到處打零工貼補房租及生活費。

就在老沈打工的地方,有兩位年輕同事小山與小志,老沈不禁跟這兩位年輕人對於自己的租屋處境大吐苦水,30 多歲仍未婚的兩人很是同情老沈的際遇,雖然也幫老沈抱不平,但兩人實際做法卻大不相同。

小山認為,買房容易淪為屋奴,尤其近幾年房價漲到相當「不合理」,若想買房就得犧牲生活品質,因此他寧可一直租屋而居,也不想揹著大筆房貸過日子。況且他認為,租屋20 年的總體花費比買下一間房子還低,他可以想住哪裡就住哪裡,月薪扣除房租後剩餘的錢就拿來買股票、出國旅遊及玩樂等,換句話說,小山名下幾乎沒有任何存款。

小志的想法則完全不一樣,他認為買房繳房貸就像被動儲蓄,除了不用幫房東付房貸,也不必煩惱房東趕人,更不擔心遇到豬室友,更不怕像老沈一樣,白髮蒼蒼還要擔心無家可歸。

平時就擅於理財規畫的他,在看到老沈的境遇後,更堅定了他一定要買房子的決心,平常就很省吃儉用的他,從此更強迫自己每個月都要定額儲蓄,日積月累之下,倒也攢下了一筆自備款。

台灣邁入高齡化社會,銀髮族卻成租屋弱勢

根據內政部統計,截至2018 年3 月底,台灣65 歲以上老人占總人口比例達11.74%,正式邁入超高齡社會,預計再過9 年,台灣老年人口比例將超過20%。然而在租屋市場中,大家對於「老人」卻存在著高度的年齡歧視。據統計,近9 成的房東不願租房給老人、低收入戶、身心障礙者或單親家庭等弱勢族群。更甚者,這群最難租屋族年齡還逐年下降,不少房東現在連40、50 歲的中壯年人都排斥……,總之,中老年人租屋困難的現象,只會愈來愈嚴重。雖說,租屋及買屋各有支持者,沒有誰對誰錯的問題,但筆者建議消費者可從自己的需求出發,先了解租屋及買屋的差別,再評估自己的財務狀況和身處環境,到底適合買房還是租屋(參看表1-4)。
買房怕變屋奴 但你能租屋過一輩子嗎?(圖/時報出版授權提供)

租房一族:不做房奴,租房有餘力做投資

租屋適合剛出社會的年輕人或是手頭無資金者,或是負債過高者,有信貸、車貸及學貸的人也較適合租屋。優點是隨時可換房子租住,享有自由的移居生活,不用擔心被工作綁住,薪水付完房租還有餘錢可用於改善生活品質,也較有資金儲蓄做為理財及創業之用,尤其工作、生活不穩定時,租屋不失為較適當的選擇。

缺點就是幫別人付房貸,且租屋裝潢不能隨心所欲,還有可能被房東趕人或漲租金,萬一以後年紀愈來愈大,不一定租得到房子住。

買房一族:買房強迫儲蓄,更不用看房東臉色

華人的傳統觀念是「有土斯有財」,尤其低利率時代,與其把錢存在銀行領微薄的利息或幫房東付房貸,不如拿租金來付房貸,況且長期來看,房地產是極具保值性且抗通膨的商品,不妨趁年輕為自己打拚存間房。既不用擔心房東隨時漲租,不用經常搬家,且房子也可以照自己的心意裝潢,更不用擔心以後房價上漲更買不起。

不過,買屋族通常需準備至少2 ~ 3 成的自備款,再算上仲介費、契稅、代書等雜費,通常是筆相當龐大的花費,且每月房貸建議別超過薪水的3 ~ 4 成,還要兢兢業業工作,擔心失去收入會繳不出房貸。筆者的友人Nick,是在內科上班的軟體工程師,雖然知道自己幾年後會被公司外派到其他國家工作,但他仍選擇在台北購屋而非租屋,這是因為他發現付出去的房租跟購屋貸款差不多,且房子就算以後自己暫時不住了,也可轉為租賃使用,屆時憑藉房租收入就可輕鬆繳納房貸。

房貸與租金比,教你〝買〞還是〝租〞划算

此外,我們也可從以下兩個數字來衡量買房好還是租屋好,那就是「每月房貸與租金比」及「每月房貸佔總收入比率」。「每月房貸與租金比」是指買屋後,每月需支出的房貸,跟在同區域租一個相似物件的房租之比值,如果每月房貸金額,沒有超過每月租金的20 ~ 30%。代表買房子,跟租房子差不多,與其幫房東付房貸,還不如直接買房子。

至於「每月房貸佔總收入比率」則指每月房貸占家庭每月總收入的比例,一般建議房貸占家庭總收入的1 / 3,才不至於影響生活品質。以一個雙薪家庭為例,家庭月收入約10 萬,若購入一間30 坪的中古屋,房價約落在800 ~ 1,000 萬元左右,相同條件的房型每月約20,000 ~ 30,000 元的租屋費,以20 年的房貸來算,每月需支付的本利約落在30,000 ~ 40,000 元左右,占家庭總收入的1 / 3 ~1 / 2 不等。

再舉一個實例來說:一間價值1,000 萬元的屋子,買屋或租屋20 年的負擔如下:

(1)租金2 萬元/月×240 個月= 480 萬元
和房東租房子20 年,租金付出480 萬元→房子不屬於我的

(2) 租金5 萬元/月×240 個月 1,200 萬元- 1,000 萬元(房屋價值)= 200 萬元(20 年利息)
如同跟銀行租房子20 年,租金付出200 萬元→房子屬於我房市或許會隨著景氣波動,但房價不像股票會一下子大起大落,且不動產較具保值性,可說是進可攻退可守。萬一需要創業資金,只要房貸繳款紀錄正常,信用良好,也可用房子融資貸款作為創業之用,更別說,年老退休後還能靠房子以房養老,為自己保留一筆養老金,因此在能力許可的範圍內,建議最好還是趁早定下買房計畫。

尤其若是遇到房價下修、議價空間大且銀行利率低的時候,再加上政府推出「青年安心成家方案」,前2 年利率1.44%,最長寬限期達3 年,買房負擔其實並沒有想像中繁重,建議不妨勤做功課,有空就去看屋,累積看屋經驗值,張大眼睛精挑細選,並透過合法的房仲及代書協助,有心就有力,想要一圓買屋之夢,一點都不難喔!

倩宜姊姊的買屋小叮嚀

Q:我能買多少錢的房子?能負擔多少房貸?

A:筆者推薦一種簡單的估算方式,幫助大家推估可負擔的房價,那就是以現有薪資乘以120 倍,即是你可以負擔的房價金額。如果家庭總收入為10 萬的這對夫妻,建議可負擔房價的最高上限就是1,200萬元,貸款960 萬則月付4.8 萬的房貸。

Q:有人也許會問,那麼頭期款怎麼來?

A:以月薪4萬元的年輕人來說,如果每個月支出1/3作為日常開銷,那麼1 個月可存下2 / 3,約27,000 元的資金,努力存個3、5 年,百萬頭期款就有了。  

●作者洪倩宜,文章摘錄自《錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白》,由時報出版授權提供。

錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白。(圖/時報出版提供)

關鍵字:錢難賺房地產別亂買房產雲房產租屋買房租房

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