都更窒礙難行　建商直言這是一門解決人性的課題

▲理律法律事務所，今舉辦都更論壇。（圖／記者詹宜軒攝）

詹宜軒／台北報導

「都更，是門解決人性問題的事業。」潤泰創新董事長簡滄圳今日出席由理律法律事務所，所舉辦的「都市更新的實務與展望」論壇，有感而發道。簡滄圳更以重建海砂屋「潤泰雙子星」為例，指出：「單以此案，建商自發性以同權狀坪數、同方位、更好的建材，提供給住戶。就需耗時400天才能整合完畢，更何況一般都更案。」簡滄圳認為：「重賞之下、才有勇夫。」如給予實施者稅負的減免，是有效提升都更質量的方式之一。

針對全國老舊房屋比例高，都更速度卻緩不濟急，台北市都市更新學會理事長蔡漢霖，犀利評點出窒礙難行之處，在於民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值分配的概念不足，及違章問題難解等。

蔡漢霖說：「地主多半期待分文不出，坐享價值增值，不想影響現下使用面積，老房換新房，室內1坪換1坪外，還免費送公設、車位？這個觀念不除，都更就沒有未來。」另外，像是不能拆除的違建，等於是坐享燙金的容積單價，但在都更改建過程中，是幾乎完全無法得到合理的權值分配、與價值找補，利益分配不均，也造成都更窒礙難行。

對此，簡滄圳更直言：「都更，就是門解決人性問題的事業。」簡滄圳以去年完工交屋的海砂屋重建案「潤泰雙子星」為例，指出全案由建商自行發現海砂屋跡象，自主發起重建，除給予住戶同方位、同權狀坪數物件，還具有更好的建材品質，並支付住戶在改建搬遷3年間的租屋費用，「這樣的條件，依舊歷經400天整合才完成，更遑論都市更新。」

簡滄圳建議，就實務層面來看，一是事業計劃同意書，不宜載明分配比例、及權利價值比例，「若景氣下行、或後續審議結果有變化，造成比例下降時，就會引起地主的反彈。」二是適度提高住宅區都更容積獎勵，第三，則是稅賦減免範圍應放寬。

簡滄圳指出，都更成功案例中，有96%來自實施者的主導，「但實施者投資利潤，卻很微薄，導致不少建商興趣缺缺。其中，如給予投資人的稅賦優惠，在提列項目或是認定範圍上，多有限制，以致稅賦減免優惠，難以真正落實鼓勵投資的實質意義。」簡滄圳坦言，「畢竟『重賞之下、才有勇夫』，盼政府可針對相關細則，加以研擬。」