首爾舊商圈衰亡!跨年必訪鐘閣空店鋪沒人敢租 錢潮回流靠降租無解套

記者羅翊宬/編譯

在都市成長過程中,市中心的商圈移轉、衰退,或是人口往市郊移動是必然的結果。在台北,我們可以看到曾經走向衰落的西門町商圈近幾年異軍突起,而東區商圈反而因過高的租金逐步沒落;在南韓首爾也面臨類似的問題,今天就要來觀察位於首爾傳統上的市中心,鐘路區貫鐵洞(관철동)。

▲▼首爾鐘路青春街(圖/翻攝自Naver地圖街景)

▲首爾鐘路青春街(圖/翻攝自Naver地圖街景)

走出地鐵1號線鐘閣站4號出口便是貫鐵洞,一旁的普信閣是每到跨年必前往朝聖、聽敲鐘的地標,除了車站地下街駐進各種販售時下潮流新衣、小物、飾品的店面吸引年輕人外,洞內的「青春街」(年輕之街,젊음의 거리)更充滿各式餐廳、酒吧、撞球場、練歌坊、補習班,一到晚上燈火通明,聚集年輕男女相約吃飯、喝酒、聊天,是首爾市中心最具代表性的商圈之一。

不過近日青春街內的許多店舖,卻紛紛掛上「租賃」(임대)看版!根據《朝鮮日報》,街角最引人注目的建築,1~2樓玻璃帷幕掛上斗大的租賃字樣,此處於2014年3月至2016年12月曾是牛仔褲品牌BANG BANG租下的賣場,但自從撤店後,賣場1、2樓已經空了將近三年。

▲鐘路貫鐵洞商圈出現許多空店面

一棟曾經進駐知名大型眼科診所的4層樓建築也貼上租賃廣告,總坪數達116坪的該棟大樓曾是鐘路區人們約見面的地點,如今街友們露宿門口,該棟大樓更是空了六年之久。

據觀察,以青春街為中心,從普信閣、鐘路二街十字路、清溪川廣橋、三一橋等四個點圍成的貫鐵洞商圈內,光是待租的一樓店面就有16處,若包含二層樓以上的更有20處。從普信閣往鐘路二街,長約300公尺的大路邊情況更嚴重,光這條路上就有8間一樓店面人去樓空。

鐘路自從朝鮮時代建都漢陽(西元1395年)起,便是最繁華熱鬧的商圈,白天人潮像雲一樣聚集,因此又可被稱雲從街(운종가),是什麼原因促使此地開始走向沒落?

▲▼ 南韓首爾普信閣。(圖/翻攝自維基百科)

▲ 南韓首爾普信閣(圖/翻攝自維基百科)

《朝鮮日報》歸納出兩大原因。其一是租金和每月銷售額相比太過高昂使業者無法承擔,其二是周邊商圈、景點崛起帶動人群聚集,舊商圈反而走向沒落。

根據韓國鑑定院(Korea Appraisal Board)調查,去年鐘路一帶店面每坪月租金平均8萬4300韓元(約新台幣2168元),假設店面50坪,平均每月就須繳10萬8400元新台幣。鐘路的店租平均比附近的光化門貴1萬4300韓元,比起首爾平均店面每坪月租金5萬8600韓元(約新台幣1507元),更是貴上2萬6300韓元。

2005年首爾市政府整治清溪川,清溪川以北的鐘路、貫鐵洞一帶商圈迎來巔峰期,許多大型連鎖、加盟業者進駐,原本持續看漲的租金開始停漲,此現象維持約10年。然而近期租金開始下跌,與去年上半期相比,今年上半期鐘路一帶店租金降了4000韓元。

▲▼首爾鐘路貫鐵洞一帶商圈,最中間的路為「青春街」(圖/翻攝自韓巢地圖)

▲首爾鐘路貫鐵洞一帶商圈,最中間的路為「青春街」(圖/翻攝自韓巢地圖)

上述位於鐘閣站4號出口、總坪數達116坪的四層樓店面,儘管由原本的7000萬韓元(約新台幣180萬元)月租硬生生砍至5000萬(約新台幣128萬元),還是租不出去。有不動產業者透露,因近來商圈沒落,房東砍了一至兩成的租金,甚至每幾個月才收一次租金,為的就是把店面租出去。

位於青春街,曾是BANG BANG商場的大樓,光一樓67坪的賣場每月租金高達5000萬韓元、押金5億韓元(約新台幣1286萬元),而二樓190坪賣場月租金也要4000萬韓元(約新台幣1286萬元)、押金4億韓元(約新台幣1286萬元),即便店面月租調降,一般業者還是無法負擔。

不動產業者指出,貫鐵洞一帶商圈大多靠經營餐廳、小吃、飲料等為生,若非大型連鎖品牌經營的服裝、化妝品賣場,絕對無法承擔高額租金。

▲▼首爾北村、益善洞(圖/翻攝自首爾市府臉書粉專)

▲首爾北村、益善洞(圖/翻攝自首爾市府臉書粉專)

此外,周邊商圈的崛起也是造成貫鐵洞一帶衰退的原因!貫鐵洞徒步10分鐘外的GRAN SEOUL、光化門D TOWER、Center1等高樓進駐許多小吃、餐廳業者,吸引行人矚目。而鐘路附近的西村、北村也因觀光業的影響,成為頗具特色的景點,加上近年異軍突起的益善洞透過改建韓屋村,融合傳統與現代,吸引許多文青造訪;反觀鐘路、貫鐵洞商圈則因首爾市政府2015年制定的都市計畫,無法過度開發、改造,街景十幾年來並沒什麼變化,自然流失了許多消費者和遊客。

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