台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種

圖、文/李政諭

▍這篇是怎麼開始的

會開始寫這一篇租屋分析,是因為在Medium上面看到Ddio寫的這篇【台灣民間租屋資料,開源上線中】,文章裡面有寫到是透過開源協作的方法,收集租屋網站的公開資料,統整後以易於散佈與使用的方式做無償分享,希望能為台灣居住議題的研究與討論,提供一項基礎資料。

Ddio是以台灣租屋案件最大宗的 591 租屋網,做為他的首發資料來源,從去年4月開始,光是台北市就已經累積超過20萬筆的資料,並開放70 項無隱私與著作權疑慮的資料欄位,也有計畫未來將持續增加資料來源,或是擴充更多有用的資訊欄位。

看到其實很感動,我以為比較會關注房地產議題的人,大概會是學經歷背景跟不動產較有相關的人,能用自身技術去爬蟲獲取這些有用資料真的很棒,付出的心力其實也是希望能為租屋環境盡一份心力。

背景相關的我當然也不能落人後,也願意一起投入心力,將這批資料做初步分析,期待能為台灣的租屋市場建構出現有的樣貌,提供給更多人後續應用或是研究。

▍資料說明

這次的資料,我是擷取台北市在2018年5月到2019年9月,並且已經消除重複物件的資料,作為分析研究的標的。

(重複物件:是指在591網站上,如果兩個物件在某些特定欄位資訊都是相同的話,則視為同一筆不動產物件。)

Ddio在篩選資料時,就有使用共同資料欄位( 6 項)、物件硬體資訊(所有項目)、價位資訊(所有項目)、環境&設備與限制(所有項目)來做重複物件的篩選條件。

基本上,需達到63項欄位資訊重複,才會被視為重複物件,也因此,在這樣的認定下,不同的刊登案件可以說有很大的機率為同一標的。而如果是同一標的,為避免後續計算而導致結果失真,預先將重複物件消除,僅只保留一件紀錄跟著做後續計算,也是較為合理的做法。

591租屋網可以說是目前租客最常使用的網站,無論是案件數量,或是就我自己以及身邊朋友的找屋經驗看來,591租屋網可以說是租屋的平台首選,其他租屋平台還有像是好房網、樂屋網等,但使用量上就沒有這麼多了。

台灣的租屋市場長年以來一直不透明,有多少正在出租、多少正在租用,其實政府都沒能夠有效掌握,可以說是相當龐大的地下市場。

我認為591租屋網上面的資料,某種程度能夠代表目前台灣的租屋市場,因為會願意上來使用平台刊登的人,有很大的機率是真實出租需求,也較有可能刊登出真實資訊。也因此,將釋出的資料作分析,肯定有其應用的價值。

▍如何做資料處理

資料處理的部分,我首先按照不同的房屋類別:雅房、分租套房、獨立套房、整層住家,將2018年5月到2019年9月的非重複資料篩選出來。

篩選完成以後開始著手進行資料清理,資料清理有分成標準化法、 Hampel identifier法、 Boxplot法,測試過後我是選用標準化法,將平均數正負一個標準差以外的資料都剔除掉,這方法能清掉比較多資料。

【整層住家】原先有122,455筆,剔除後剩109,654筆(90%);【獨立套房】原先有71,708筆,剔除後剩52,765筆(74%);【分租套房】原先有28,002筆,剔除後剩21,983筆(79%);【雅房】原先有16,070筆,剔除後剩15,393筆(96%)。

這邊也要特別提一下,獨立套房是指擁有獨立門牌,每個房間都是一戶一門牌,而分租套房則是共用門牌,同一戶分隔成不同套房使用。

但因為就過去租屋的相關經驗,發現實務上這兩者常常混用在一起,也因此,我認為區分兩者的意義並不大,因為結果會不盡真實,於是後續便將獨立套房、分租套房合併在一起計算。

資料處理的部分花了我最多時間,之後如何做呈現也是想了很久,這篇從9月到現在也快三個月了,希望出來的結果對大家有幫助。前面講了這麼久,接下來就來講這次分析的結果吧!

▍台北市的租屋市場長什麼樣子

【三種房型的租金&坪數】

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲台北整層住家租金&坪數。(點圖可放大,下同。)

台北的整層住家,以公寓來說的話,價格平均落在26K左右,以透天來說,多了不少租金3萬以上的行政區,其中又以內湖區的價格一枝獨秀,坪數也到了64坪以上,看來有不少大格局的個案把平均水準往上拉。

而在電梯大樓的部分,部分區域坪數明顯地往上提升,士林、南港、北投區的平均價格,意外地比一些高房價地區還要高,坪數方面目前也是這三區較有優勢,但預估未來坪數也會逐漸向下修正。

整層住家對於想要成家立業的人來說,是不可避免的選擇,以坪數來說,算是可以提供不錯的生活品質。但價格相當吃重,若沒有雙薪家庭,只有一份薪水的話恐怕難以應付,而若是想住進電梯大樓則又更辛苦了,平均43K的價格水準,可能還會因為管理費、公共費用增加,吃掉大部分的薪資所得。

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲台北套房租金&坪數。

台北的套房,以公寓來說,各行政區都在破萬以上的價格,平均有11K的租金水準,對學生或上班族群都會佔去不少開銷,電梯大樓的套房坪數規劃得稍大一點,平均有10坪左右,生活品質可以提升,但相對來說價格也直接較公寓高上許多,平均多了5K的租金價格。

通常來說,會認為租金不要佔收入三成以上,因為會容易變成個人生活上的負擔,但光以公寓的租金水準來看,在外租屋的學生族群恐怕會需要家庭支助,剛入社會的新鮮人,則是逼近三成上限甚至會超越,更別提想租居住品質較佳的電梯大樓了,以目前台灣的薪資水準來負擔平均16K的租金,絕對會相當吃力。

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲台北雅房租金&坪數。

台北的雅房,基本上的格局都維持在5坪左右的大小,生活空間相當有限,僅能最低限度的維持基本的生活作息,也可以發現電梯大樓做成雅房的格局大小,並不會比公寓還大。

以公寓來說,平均價格大約落在6.5K左右,跟透天的建物類型差不多,而比起電梯大樓則少了0.8K。公寓雅房的價格,差不多再多5K就可以升級成公寓的套房,看來房間裡要多個衛浴設備,差不多就要準備多一倍的價錢啊…。

最後,附上一張簡單的比較表格:

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲三種房型租金&坪數比較表格。

【三種房型的價格變化】

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲三種房型的價格變化。

這是將2018年5月到2019年9月,計算不同房型在不同時間點的平均價格,來看這段時間的趨勢。

從整段時間看來,套房類型的價格在這段時間內表現相當平穩,雅房類型則都在固定的價格區間遊走,價格波動不大。兩者都維持相當穩定的價格水準。

而以整層住家來說,在電梯大樓裡的價格有緩步下降的趨勢,從原先快到5萬元,至今已經快跌落4萬大關。在透天大樓的下降趨勢就更加明顯,從將近4萬5千元直接跌到3萬以下,可以看出近年房市不振的情形下,房東為了搶租客,租金可能也有向下修正的情形。

【三種房型的交通便利性】

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲三種房型的交通便利性。

這張圖是利用資料裡的鄰近交通站數,去計算不同房型周遭沒有站點的比例。以整層住家來說,有60%的整層住家附近沒有火車站、有40%的整層住家附近沒有公車站、4%沒有捷運站。

比例上看來,整層住家相對其中兩種類型,交通不便的比例較高,但這也是因為整層住家的筆數較多,也因此有較多筆數可能會落在沒有交通站點的地區。

【三種房型的刊登者類型】

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲三種房型的刊登者類型。

刊登者類型,是指刊登的案件是由誰發在591租屋網上面。

從刊登者的類型趨勢可以發現,物件越大就越有可能直接交給房仲幫忙處理,物件越小則多由屋主直接處理,這應該也是因為,物件單元小的話,屋主打理起來較為容易,而且如果每間雅房都需要請仲介處理,仲介費也會非常可觀。

而整層住家牽涉金額也較大,需要管理的細節也多,直接交給房仲協助包租代管,對屋主來說也較為省事。

【三種房型的性別限制】

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲三種房型的性別限制。

性別限制是指該物件,有沒有將性別設為其中一個出租條件,例如某間套房只限女性來承租。

雅房的類型,因為住居上會與其他房客共用衛浴設施,也因此較容易會遇到性別限制的情形,從比例上顯而易見可以得知大多限制為女性,也是因為對女性是比較安全的選擇。

套房的性別限制,相較起來少了很多,以限女來說,比起雅房少了將近三成的比例,因為在套房的空間單元裡可以有獨立的生活空間,也因此較不需要刻意去限制性別。而整層住家基本上則完全沒有性別限制。

【三種房型的住宅條件】

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲整層住家的住宅條件。

以整層住家周遭的生活機能來說,大部分都有相關的鄰近設施,像是超商、學校、公園等。

自報頂加的比率偏低,跟過去看房常看到頂加的經驗不同。整層住家相對套房、雅房,很明顯提供車位的比例較多,但是也只有35%的比例可以在承租時提供車位。

以整層住家需負擔的項目來說,幾乎都需要承租人自行負擔,像是水電費、網路費用等。

整層住家大部份有身分限制、產權登記,並可提供開火。性別限制的部份則是完全沒有。另外,只有三成的整層住家願意讓房客飼養寵物。

591 網站可供刊登者填的身份限制為「上班族、學生、家庭」,只要有填,不管填幾個,都算有身份限制。

以整層住家提供的機能來說,大部份並無提供網路、第四台,其他家具則大致都有附上,過去對整層住家的印象大多沒有附家具,數據結果有些打破印象。另外,比較意外的是竟然將近七成的比例有提供天然瓦斯。

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲套房的住宅條件。

以套房周遭的生活機能來說,大部分都有相關的鄰近設施,像是超商、學校、公園等。

自報頂加的比率偏低,也跟過去看房常看到頂加的經驗不同。此外,套房類型來說幾乎不太提供車位。

以套房需負擔的項目來說,電費、瓦斯費比較需要承租人自行負擔,網路費、第四台費用則比較不需自行負擔,而水費則是一半一半。

套房大部份有身分限制、產權登記,性別限制的部份則是14%的比例有限制。另外,只有不到兩成的套房願意讓房客飼養寵物,將近一半的套房可以提供開火。

以套房提供的機能來說,大部份並無提供沙發、天然瓦斯,其他家具則大致都有附上,佔了相當高的比例。

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲雅房的住宅條件。

以雅房周遭的生活機能來說,大部分都有相關的鄰近設施,像是超商、學校、公園等。

自報頂加的比率偏低,也跟過去看房常看到頂加的經驗不同。此外,雅房類型跟套房一樣,幾乎不太提供車位。

以雅房需負擔的項目來說,電費、第四台費用、瓦斯費比較需要承租人自行負擔,網路費、水費則比較不需自行負擔。

雅房大部份有身分限制、產權登記,性別限制的部份則是將近六成的比例有限制。另外,只有不到一成的雅房願意讓房客飼養寵物,不到四成的雅房可以提供開火。

以雅房提供的機能來說,大部份並無提供電視、第四台、沙發,其他家具則大致都有附上,佔了相當高的比例。

最後,附上一張簡單的比較表格:

▲▼   台北市租屋有多難?他花3個月透視「龐大地下市場」:月收45K↓最好租這3種          。(圖/作者李政諭提供)

▲住宅條件比較表格。

▍最後來個小結吧~

這篇的內容頗多,看到最後的你真的值得掌聲!

從這次的數據分析結果來看,假設你月收入有45K,以租金上限三分之一來說,最好是租公寓或透天的套房,以及雅房的房型,否則以其他類型的租金來說,都會吃掉三分之一以上的薪資,造成個人生活上的負擔。

以趨勢來說,套房跟雅房的價格都沒有明顯的走向,因此短期之內很難看到價格會有調整。而以整層住家來說,電梯大樓跟透天大樓價格都有在向下走的趨勢。

雅房跟套房都有部分比例是限女,也因此,男性比起女性來說,租屋的選擇應該會比較少一點,男性在找房時可能會比較辛苦一些。此外,各類型皆有身分限制,非上班族、學生、家庭的身分,像是沒有正當職業、單身者,在找房時可能會較容易遇到困難。

從整體的住宅條件來看,自報頂加的比例實在是偏低,跟過去的經驗很不同,但如果刊登者不據實以報,實務上也真的很難抓出是不是頂加。另外,現在的租屋環境,對寵物也真的是滿不友善的,對於視寵物為家人的朋友,找不到適合的住屋肯定相當麻煩。

個人是滿希望591還能再增加是否願意讓房客登記入戶籍的選項,因為有些租金補貼如果不能登記戶籍就不能申請,這其實是對房客滿重要的條件之一,否則政策看得到吃不到,也會失去原本的用意,雖然也明白大部分房東都不太願意就是了….。

以上,就是這次探討的初步想法啦!大家還有沒有想看哪個縣市或哪個主題呢?也許之後我們可以來探討其他縣市,或是為學生族群探討各大校區的租屋環境。

這篇真的花了不少心力撰寫,花了快三個月的時間,希望能讓大家對目前的租屋市場有所了解。如果喜歡這篇文章的內容,歡迎分享給你在外租屋的家人或朋友,希望對他們能有所幫助!
 

● 作者李政諭,畢業於政治大學地政系,曾擔任法案助理,並參與房地產相關研究工作,終極目標是把所有困難的知識變得簡單。

關鍵字:套房雅房租房租屋房東台北市電梯大樓

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