葉國華／想賣不得、想租不能！第一次買房　絕不能踩的5大地雷區

▲電塔被視為嫌惡設施。（圖／記者張菱育攝）

文／屋比房屋總經理葉國華

近期民眾買房意願持續上漲，先前累積的遞延買盤出籠，其中不乏首購族。而該族群對買房的細節大多不太清楚，所以常在首次購屋就誤觸地雷，陷入想賣也賣不掉的窘境，房產專家提出民眾第一次買房，應盡量避開的5大地雷區。

1.坐落在山坡地上之住宅

由於台灣地震頻繁、降雨機率高，房屋矗立在山坡上，多少都會有安全上的疑慮，若還屬列管的山坡地社區，未來轉手性較差，銀行放貸額度也會比較低。倘若真的有意購買這類房屋，建議購買前先上網查詢基地是否為順向坡、附近有無發生過落石、土石流、坍方等山崩現象，並選擇位於逆向坡且排水系統完善，以及周邊有擋土牆保護的房屋。

▲山坡上的房屋，多少有安全上的疑慮。（圖／記者張菱育攝）

2.嫌惡設施比鄰而居之住宅

嫌惡設施百百種，電塔、加油站、垃圾場等，容易影響生活的，在房產都被定義為嫌惡設施，通常依距離遠近的不同，較區域行情房價低5%~20%不等。因買房時嫌惡設施是常見的房價殺手，若買到鄰近嚴重嫌惡設施的房子，如殯儀館、焚化爐、高壓電塔等，房價無法增值不打緊，最怕就是降價賣，還是不容易賣掉。

3.淹水低窪區之住宅

台灣淹水問題多半發生在4~6月梅雨季，或7~9月颱風季。以豪大雨造成的淹水來說，如果屬短暫積水，只要排水速度快，頻率發生不高，對於區域房市影響並不大，因房價主要還是由生活條件支撐，包含交通機能、商圈和學區等。但是，如果基地位在地勢低窪區，且發生經常性的淹水，就會影響房價表現。建議民眾購屋時可多參考「國家災害防救科技中心災害潛勢地圖」，盡量避開容易淹水、土壤液化等地區，對身家財產才能夠有保障。

4.區域點燈率低之住宅

點燈率低的區域大多發生在重劃區，由於每個重劃區發展初期都是由「零開始」，包含人口進駐、生活機能發展都需要時間才能成形，因此發展初期區域點燈率也相對較低。建議民眾購買新興重劃區內房屋時，需注意生活機能是否成熟與交通便捷性，才可以避免入住後生活上產生不便，甚至如果重劃區發展較慢，還可能產生套牢的可能。

5.開價過高之住宅

過去在2014年房市反轉前，不少區域房價曾一度炒熱，高價買房的人並不少，但後來遇到房市反轉修正，因此出現不少賠售與套牢案例。因此，若碰上建案開價過高或屋主因取得成本高，導致開價超出周遭行情太多的情形，尤其是區域內又缺乏交通、商場、公園等利多題材的狀況下，民眾在進場前更是要審慎，避免過度追高而被套牢。

最後建議，首次購屋仍要委託專業的仲介才會更有保障。民眾在選擇仲介時，應以「誠信」與「專業」作為挑選仲介的要件，要先有誠信，再配合專業，才能給買方最優質的服務品質。首先，觀察仲介是否客觀分析房屋成交行情與區域市況，誠信與專業的好仲介會以房屋優缺點、區域未來發展，提供「合理成交行情」做參考依據。

其次，觀察是否主動說明房子的缺失，好仲介不會隱瞞周遭的嫌惡設施，而會幫助買方進一步判斷物件是否合適；最後，是否依據買方狀況，主動提醒各項負擔，包含貸款、契稅、管理費等支出，並主動協助買方將疑慮註明在合約中，使買方在一圓成家夢之際，還能讓資產暨保值，又有增值潛力。