葉國華/想賣不得、想租不能!第一次買房 絕不能踩的5大地雷區

▲▼文山區電塔,嫌惡設施,高壓電塔。(圖/記者張菱育攝)

▲電塔被視為嫌惡設施。(圖/記者張菱育攝)

文/屋比房屋總經理葉國華

近期民眾買房意願持續上漲,先前累積的遞延買盤出籠,其中不乏首購族。而該族群對買房的細節大多不太清楚,所以常在首次購屋就誤觸地雷,陷入想賣也賣不掉的窘境,房產專家提出民眾第一次買房,應盡量避開的5大地雷區。

1.坐落在山坡地上之住宅

由於台灣地震頻繁、降雨機率高,房屋矗立在山坡上,多少都會有安全上的疑慮,若還屬列管的山坡地社區,未來轉手性較差,銀行放貸額度也會比較低。倘若真的有意購買這類房屋,建議購買前先上網查詢基地是否為順向坡、附近有無發生過落石、土石流、坍方等山崩現象,並選擇位於逆向坡且排水系統完善,以及周邊有擋土牆保護的房屋。

▲▼北投房市,北投鳥瞰,山坡地,山坡宅,北投住宅  。(圖/記者張菱育攝)

▲山坡上的房屋,多少有安全上的疑慮。(圖/記者張菱育攝)

2.嫌惡設施比鄰而居之住宅

嫌惡設施百百種,電塔、加油站、垃圾場等,容易影響生活的,在房產都被定義為嫌惡設施,通常依距離遠近的不同,較區域行情房價低5%~20%不等。因買房時嫌惡設施是常見的房價殺手,若買到鄰近嚴重嫌惡設施的房子,如殯儀館、焚化爐、高壓電塔等,房價無法增值不打緊,最怕就是降價賣,還是不容易賣掉。

3.淹水低窪區之住宅

台灣淹水問題多半發生在4~6月梅雨季,或7~9月颱風季。以豪大雨造成的淹水來說,如果屬短暫積水,只要排水速度快,頻率發生不高,對於區域房市影響並不大,因房價主要還是由生活條件支撐,包含交通機能、商圈和學區等。但是,如果基地位在地勢低窪區,且發生經常性的淹水,就會影響房價表現。建議民眾購屋時可多參考「國家災害防救科技中心災害潛勢地圖」,盡量避開容易淹水、土壤液化等地區,對身家財產才能夠有保障。

4.區域點燈率低之住宅

點燈率低的區域大多發生在重劃區,由於每個重劃區發展初期都是由「零開始」,包含人口進駐、生活機能發展都需要時間才能成形,因此發展初期區域點燈率也相對較低。建議民眾購買新興重劃區內房屋時,需注意生活機能是否成熟與交通便捷性,才可以避免入住後生活上產生不便,甚至如果重劃區發展較慢,還可能產生套牢的可能。

5.開價過高之住宅

過去在2014年房市反轉前,不少區域房價曾一度炒熱,高價買房的人並不少,但後來遇到房市反轉修正,因此出現不少賠售與套牢案例。因此,若碰上建案開價過高或屋主因取得成本高,導致開價超出周遭行情太多的情形,尤其是區域內又缺乏交通、商場、公園等利多題材的狀況下,民眾在進場前更是要審慎,避免過度追高而被套牢。

最後建議,首次購屋仍要委託專業的仲介才會更有保障。民眾在選擇仲介時,應以「誠信」與「專業」作為挑選仲介的要件,要先有誠信,再配合專業,才能給買方最優質的服務品質。首先,觀察仲介是否客觀分析房屋成交行情與區域市況,誠信與專業的好仲介會以房屋優缺點、區域未來發展,提供「合理成交行情」做參考依據。

其次,觀察是否主動說明房子的缺失,好仲介不會隱瞞周遭的嫌惡設施,而會幫助買方進一步判斷物件是否合適;最後,是否依據買方狀況,主動提醒各項負擔,包含貸款、契稅、管理費等支出,並主動協助買方將疑慮註明在合約中,使買方在一圓成家夢之際,還能讓資產暨保值,又有增值潛力。

▲▼ 屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

▲屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

▲▼葉國華小檔案 。(圖/葉國華提供)

關鍵字:首購買房地雷區嫌惡設施山坡地低窪處高房價區葉國華屋比

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