記者陳建宇／高雄報導
高雄市政府積極想打造亞洲新灣區成為高雄的新門戶，但該區段的招商並不順利，例如「特貿三」開發案就曾多次招商流標，高雄市政府乾脆選擇自己做都更，更提高住宅比例希望吸引開發商，雖然進駐門檻仍高，但地產業者認為南高雄缺商辦，進駐開發有利可圖，更能帶動房市發展。
▲「特貿三」經過幾次流標，高雄市政府決定自己做都更。（圖／記者陳建宇攝）
「特貿三」開發案位於亞洲新灣區內，正對高雄展覽館，分成南、北2塊基地，其中北基地為台電所有，面積約9387坪，欲採「設定地上權」方式開發，南基地面積約6675坪，地主則是高雄市都發局，欲採「權利變換」方式開發，也可興建住宅。
▲「特貿三」位於高雄展覽館對面，區段位置精華。（圖／記者陳建宇攝）
不過該開發案雖然位置精華，公開招標進行都更卻是屢戰屢敗，主要就是因為面積太大導致權利金過高，讓很多有意願進駐的開發商因此卻步。為了改變此一現狀，高雄市都發局日前發布新都市計畫，最大的改變就是決定都更「自己來」，希望藉此加速特貿三的開發進度。
此舉對於開發商來說具有一定吸引力，高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示，由高雄市政府來做都更、重劃的好處是未來這些土地就可以分割成小塊，不必由單一廠商吃下這麼大面積的土地，不管是採用權利變換或設定地上權，開發商的壓力都不會那麼大，就會提高投資的意願。
▲未來「特貿三」若成功開發，將以天橋連接如市圖總館，打造成高雄的信義計畫區。（圖／記者陳建宇攝）
住商不動產亞洲新灣區加盟店店長江炳賞則表示，根據市府的規劃，未來特貿三若成功開發，亞洲新灣區會呈現全新的風貌，因為根據計劃未來各個區塊都將以空橋連接，包括市圖總館、高雄展覽館、特貿三南北基地、光榮碼頭，甚至是軟體科學園區及中鋼總部，打造成像信義計畫區的氛圍。
▲亞洲新灣區內的住宅以豪宅居多，房價從4字頭起跳。（圖／記者陳建宇攝）
此外，這次的都市計畫也將可開發住宅的比例提高到50%，勢必會引起開發商的興趣，不過前提是必須「非住宅使用的使用執照」，也就是說必須先推出商業設施並取得使用執照，才能拿到住宅的使用執照。這個條件就成為最難跨過的門檻，謝哲耀指出，這個門檻就會排除許多沒有開發商業設施的中、小型開發商，代表只有夠大的企業或財團才有能力進駐開發。
江炳賞也表示，這樣的開發方式很類似新店的美河市，能獨立進行開發的很可能是金控、壽險，或是大型的建商，否則就是建商間要進行合作共同開發才有機會。
不過雖然門檻高，卻未必沒有開發商願意投入，住宅比例提高就是很重要的誘因，謝哲耀表示，今年有相當多台商回流，商辦的需求也逐漸顯現，因此高雄也有幾個商辦案推出，倘若這些商辦案繳出不錯的成績單，就能提高開發商進駐特貿三蓋商辦也蓋住宅的意願。
江炳賞認為，南高雄其實累積了不少購買商辦的需求，但因為沒有新的商辦推出因此轉往他處，特貿三若能吸引開發商投入規劃商辦，以亞洲新灣區的區位條件，周邊生活機能也便利，應該會有不錯的銷售成績，更帶動住宅的成交。
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