章定煊/紅單禁不禁?實價2.0即時揭露 預售搶更凶

▲青埔等熱區預售屋推案開價調漲頻傳。(圖/地政局提供)

▲預售炒紅單,堆疊房價,引起天怒人怨,內政部也大規聯合稽查預售市場。(圖/地政局提供)

文/景文科技大學財務金融系副教授章定煊

預售炒紅單,堆疊房價,引起天怒人怨,回歸探討本質,其實是台灣房地市場「供過於求」現況,業者搶客亂成一團,策動紅單炒作,政府若不立法禁止,縱使「實價2.0」修法納入預售屋揭露,同樣無法改善炒作問題,反而會變更糟。

早年打出「不二價」的建商大多被認為用料實在、品牌名氣大,也因誠實可靠形象,建案人人搶,就算不給議價,銷售狀況十分順暢,與其餘同在市場七、八成一案建商作出區隔。

一案建商們緊盯老牌建商牌價,採低於指標案價格策略,把預售分成3種價碼,一、公開牌價、二、底價,三、底價議價後價格,由於價格不同,多會哄騙消費者「因為你買的比較便宜啊,得簽訂保密協定」,直到交屋登記後,才赫然發現買得比左右鄰居高,但那時一案建商也跑得不見蹤影,給人印象較差。

一樣的產品,但賣價卻不同,中間差別在於,業者知道你有多想買,利用你想買的特性、高價賣你,也就是利用經濟學上差別取價的技巧,達到自身利益最大化,而受害的通常是自住客。

因為投資客買房經驗多,懂得殺價、比價,看起來沒有這麼想買,容易壓低入手價,再來因為市場的資訊不對稱,消費者也無從判別價錢優劣,給足了業者「絕對蓋牌優勢」。

▲椰林建設公司接待中心。(圖/記者陳凱力攝)

▲房地產新案「供給大於需求」,紅單炒風盛行,引起各界關注。(圖/記者陳凱力攝)

早年「不二價」是玩真的,隨著九二一大地震後,經濟非常不景氣,房地產新案「供給大於需求」,開始這些老牌建商咬死價格也賣不掉,只好被迫調降牌價,市場競爭變得激烈,「不二價」跟著消失,開始盛行預售「換約」,由於建商可以收取手續費,也樂得輕鬆。

後來大家越玩越激烈,政府開始介入管制,改成像現在這類「預約單」、「帶看單」等,雖然建商沒有辦法收取「換約」手續費,看似乾淨在做生意,其實利用紅單炒作,哄抬價格,一邊調整對外牌價,一邊允許紅單轉讓。

不過說到底「紅單」就是以房地產為標的成立的單子,在沒有取得建照前,不該有任何收受價格的行為,政府與其花這麼多美國力氣,不如早點立法禁止紅單出現,以免之後「實價登錄2.0」將預售完整揭露納入,預售紅單反而炒作更嚴重。

預售在尚未交屋前,雙方沒有買賣契約,若之後有實價登錄揭露壓力,難保業者會想乾脆不要賣預售,號稱成屋才公開,期間全部賣紅單,反正也不用揭露,所以政府應該明文禁止紅單出現,不該消極認為是私契而輕罰,不然日後建商全鑽此漏洞,市場將更混亂。

兩個部分得注意,其一「實價登錄2.0」預售要揭露,其二「紅單要立法管理」,以房屋為標的的衍生性契約要受規範,不該被發行、轉賣,所以政府應該要立法,否則在房地市場持續供過於求的現況下,未來業者搶客手法亂成一團,之後會更糟糕。

▶章定煊小檔案

現職:景文科技大學財務金融系副教授
學歷:政大地政系博士
經歷:景文科技大學財務金融系副教授

關鍵字:章定煊房市紅單預售屋炒作實價登錄

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