看過1千間房子!她曝「購屋7大關鍵」:銀行估價打8折

▲買房,簽約,預售屋,驗屋。(示意圖/翻攝自photoAC)

▲「買房女神」邱愛莉濃縮15年買屋經驗,分享2025年購屋必知的7大關鍵。(示意圖/翻攝自photoAC)

文/邱愛莉/今周刊

2025 年,房市正式進入量縮盤整期。更值得關注的是,接下來 2-3 年內的買賣移轉棟數,有很大一部分來自過去幾年預售屋的交屋潮。扣掉這些數字,實際交易量將更顯低迷。

市場盤整期,代表機會與挑戰並存。如果你有購屋需求,該如何因應?買房,怎麼買得漂亮?

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以下是2025年購屋必知的7大關鍵:

1. 評估區域的保值 / 增值潛力

當市場反轉,你會發現——「地段」影響巨大。

每次市場盤整,都會有跌幅較大的區域,這不代表區域本身不好,而是過去被過度炒作、短期內漲幅過高。

如何挑選合適的區域?

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● 短期賣壓大,但中長期看好的區域

賣壓大的區域,往往更容易撿到好價格。

例如,若某建案出現大量換約潮、交屋拋售潮,你可以同時比較多個戶別,利用A戶談B戶,提升談價空間。

● 重劃區的修正期是布局時機

許多重劃區都經歷過數次盤整,例如新北、桃園、台中部分區域,如果你 #看好該區產業機能與建設發展,那麼短期盤整反而是絕佳布局時機。

但記住,至少準備5到6年以上的持有計畫,因為市場回溫需要時間。

2. 小坪數低總價很吸引人,但「好住」才是關鍵

小坪數房子的優勢在於低總價、好轉手,但居住品質才是長遠考量。如何避免落入「坪效陷阱」?

注意1、房間空間夠用嗎?

如果房間小到床+衣櫃就塞滿,走道剩不到 60 公分,這樣的房子即便低總價,住起來也很痛苦。

注意2、特別小心「預售屋」的格局問題

預售屋廣告圖看起來「家具都放得下」,但實際交屋後卻發現空間擁擠。

購買前,一定要向建商索取詳細尺寸圖,自己扣掉牆厚後評估使用空間。

注意3、「小環境」影響住的品質

不一定要有公園、河景,但一定要避開嫌惡設施,例如:

• 宮廟

• 加油站

• 資源回收場

• 高架橋

結論:小坪數低總價很誘人,但務必確保住起來舒服,否則轉手也不容易。

3. 大坪數保值的 3 大原則

如果你想買大坪數房屋,請牢記 3 大原則:

原則1 、屋齡不能太老

持有 10 年後,屋齡是否還能接受貸款?避免因屋齡過高而影響價值。

原則2、確保物件的「稀有性」

例如,我去年換屋時,挑選了:

• 大學校園旁

• 捷運站 5 分鐘

• 樓中樓 + 兩層皆有產權

• 知名建商品牌

• 公設比 26%(不會太高)

這類物件雖然不是投資客的主力目標,但仍能吸引有相似需求的特定買方。

原則3、出價要保留「安全邊際」

例如,社區均價 125 萬/坪,我買 90.3 萬/坪,確保足夠的保值空間。

4. 新建案 — 盡量把握「潛銷期」

潛銷期是預售屋、新成屋最有機會談到好價格的時候,因為:

• 建案剛開案,代銷尚未大打廣告

• 代銷業績壓力較大,願意讓價

• 戶型和樓層選擇最多

如果是預售屋,一定要慎選體質良好的建商,並確認合約條款。

5. 買中古屋,仲介真的很重要

市場降溫,仲介手上開始有「好物件」,但他們會優先通知誰?

如何成為仲介眼中的「優質買方」?

• 問他「推薦這間的原因」,看他的專業度

• 能快速看懂物件條件,馬上約看

• 能夠清楚表達「要」或「不要」,不浪費時間

當市場觀望氛圍重時,反而是我們出手的好機會。

6. 善用議價技巧,合理化出價

現在市場盤整,是議價的好時機。

• 用正確的議價策略,成功談到「銀行估價 8 折」的價格

• 與仲介溝通時,盡量面談或電話,避免文字誤解,提高談判效率

7. 市場多變,進場時就要想好出場

無論你計畫持有多久,買進時就應該思考未來的出場策略。

不要「看天吃飯」,也不要單純期待市場紅利。

進場時,確保你的價格夠安全,即便市場盤整,也能確保未來轉手不吃虧。

最後結論

這 7 大關鍵,正是我自己尋找「被低估的房子」時,會優先考慮的標準。

但最重要的是——

• 無論房市熱或冷,從「自身需求出發」才是首要條件。

• 房子要自己住得開心、舒適,才有意義,讓住的每一天,都充滿踏實的幸福。

• 只要是你喜歡的房子,買在銀行估價內,那就是被別人低估的房子。

作者簡介_邱愛莉
House123 執行長,房地產專欄作家
安居樂業實踐者;財務自由創業家 政大商管學院(AMBA)碩士,台大工商管理學系畢業,輔系法律系。曾任知名外商公司市場開發經理、客戶經理

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