建商搶地、民眾搶房 專家點出2大關鍵

▲▼房貸低利,房地產業者,建商,土地價格。(圖/名緯廣告提供)

【企劃特輯】

史上房貸利息最低,搭配無極限量化寬鬆的資金潮,房地產買氣由溫轉熱,甚至置產保值群族也紛紛出手,房地產買氣也從自住需求逐漸擴散到保值概念,尤其是豪宅買氣,近幾年不但「順順賣」,「單價200萬豪宅俱樂部」的成員「西華富邦」、「和平大苑」待售戶數也僅餘1成出頭,正式邁入銷售尾端。

房地產業者指出,房市買氣熱不熱絡,其實可以觀察最前端,也就是建商買地的心態,2014年房市景氣急轉直下,當時建商買地態度相當保守,甚至對於地價十分計較,只想買便宜不想追高,但去年開始,建商獵地心態變得相當積極,不怕買貴,只怕買不到,甚至追價程度令人咋舌。

對照3、4年前建商沒有便宜1成以上不買的保守心態,近兩年則是不斷傳出建商高價搶地實例,即使加價2、3成創區域新高也不手軟。某家曾多次拿下「營建獲利王」的上市建商,其董座曾在自家建案記者會上霸氣表示,現在房市買氣這麼好,因此「買地不會手軟,有多少地就買多少。」

為何出現如此大的轉變?房地產業者指出,除了超低利、游資充沛之外,最重要的是預售建案的買氣異常地熱,增強建商砸大錢買地的信心。

《住展》雜誌研發長何世昌指出,全球大灑幣推升資產價格,民眾怕房價一直漲而買不到房子,建商也怕買不到土地,所以拚命加價買土地,加上壽險、金控業者又因疫情影響,將資金集中投資國內房地產,造成土地價格飆高。

▲▼房貸低利,房地產業者,建商,土地價格。(圖/名緯廣告提供)

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,當前有多重因素刺激建商大舉獵地,首先是美中貿易戰、武漢肺炎疫情加速台商回流及供應鏈重置,對於土地、甚至廠房、辦公室等需求增加;其次軌道經濟帶動、重劃區價格吸引自住民眾,且利率走低,更讓「租不如買」議題發酵,催出首購族買單。

尤其是全球持續低利率,房貸利率下探至1.3%、貸款成數更達9成,搭配工程期零付款或是優惠購屋專案等,讓首購、換屋、投資族群都滿意。打破買房障礙,拉高買氣、縮短去化時間,加速下一輪投資獵地。

最後,無限QE(量化寬鬆)增加貨幣貶值的恐慌,預期資產價格膨脹的心裡誘發追價、置產需求出籠;既然購屋意願濃烈,建商當然搶補庫存。

這波建商投資房市的谷底在2016年6月,當時央行建築融資呈負成長,但同年11月即開始轉正,去年6月正式站回雙位數成長,回到2012年房市最熱階段水準,今年6月年增率更達15%,已是金融海嘯後,最強的成長態勢;若這波資金行情至少還走兩年,只要價格平穩,消費端的熱烈回應還會鼓勵建商有地就收。

高力國際研究部董事梁儀盈指出,土地對建商來說不但是原料,更是超前部署的投資標的,尤其精華區買一塊就少一塊,即使短期內不開發,土地的增值效益對於建商來說也是一種投資。

近年全球處於供應鏈重組階段,台商及國際大企業都增加在台投資比重,帶動工業地產投資活絡,加上產業區自然帶進就業人口,建商看到此潛在購屋需求,便選擇在科學園區、產業園區周邊買土地,也是讓土地持續熱絡的主因。

此波房市景氣不單建築業者看漲,連一般民眾也看好,根據永慶房產集團發布的第四季房產趨勢報告,對於房價走勢,看漲比率高達48%,為29季、逾7年來調查新高,此結果已經打破6年空頭格局,歷經長期打底後房價出現反彈。

▲▼房貸低利,房地產業者,建商,土地價格。(圖/名緯廣告提供)

進一步觀察七大都會區受訪者看法,桃園、新竹、台中與台南對於房價看漲比率均超過5成,依序為58%、62%、52%與72%,台南除了看漲民眾超過7成,看跌民眾甚至僅有8%。

除此之外,受到熱錢與低利帶動,本季高達48%的受訪者認為房地產是較安全的避險標的,也創近9季新高,而且對於投資房地產收租則有近7成、約69%的受訪者是感到有興趣,也創調查18季以來新高。至於,對於租金報酬率設定範圍,則有58%的受訪者認為1.5%至2.5%便能接受。

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關鍵字:房貸低利房地產業者建商土地價格

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