央行打房出重拳　直衝「非自住客」開槍

▲央行對於金融機構的貸款規定，新增自然人第3戶最高貸款成數為6成。（圖／記者張菱育攝）

記者張菱育、黃靖惠、林裕豐／台北報導

政府日前對於「打炒房」提出4大目標，而中央銀行總裁楊金龍，今日則提出明確貸款限縮方案，被視為「出重拳」。房產學者認為，「建商賣不掉餘屋，代表市場無法接受價格，就該降價，而非申請新建餘屋貸款週轉。」

對於「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，一、新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。二、新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。

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三、新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成動工興建後始得撥貸。

四、餘屋貸款限制最高貸款成數為5成。

商總理事長賴正鎰對限貸措施持反對意見，他說，政府現在對房地產只有1種政策，「漲就打，跌就拉」，「我一向反對紅單，更反對政府打房」，現在房地產還沒有真正復甦，紅單也只是少數情況，尤其是肺炎疫情還沒結束，景氣還沒復原，政府就突然下這麼重的手，只會讓經濟景氣復甦帶來更大壓力，所以「堅決反對政府在沒有任何緩衝時間之下，就決定馬上實施限貸措施，希望政府能三思。」

房產學者張金鶚則表示，「肯定央行信用管制做法」，並且將法人及自然人最高貸款成數分開條例，且限制有較高炒作能力的法人購買住宅不得有寬限期，應能壓抑短期房市熱潮，目前管制力度不大，還得持續觀察後續是否落實。

針對新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制，張金鶚認為，該項限制應檢附具體興建計畫，保留動工款項，為了避免天價購地後，養地囤地及炒作。限制新建餘屋最高貸款成數為5成。他說，「建商賣不掉餘屋，代表市場無法接受價格，就該降價，而非申請新建餘屋貸款週轉。」

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行過去就曾以信用管制來控制過熱的區域或房市投資行為，因此這次再度以選擇性信用管制來控管房市，其實並不意外。

這次取消寬限期，明顯是針對非自住的投資型或豪宅買賣而來，所以對自住購屋影響不大，不過今年不少豪宅交易都採現金購買，對高端市場影響也有限。

另外，屋比房屋總監陳傑鳴指出，私法人資產雄厚也習慣配置在房地產上，不僅容易造成房價上漲，造成的囤房問題也相對嚴重，北市就有單一法人持有數百間住宅的狀況，預期「限制私法人購買住宅核准制度」確實有助於替房市降溫，也減少囤房的狀況。

以目前台灣房市熱度來看，直轄市六都新竹縣市不僅是房產交易熱區，也是私法人習慣布局的區塊，估計新制度若能順利上路，對於壓抑這些熱區房價飆升的速度將有不少助益。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛預估，可以有效降低公司戶投資住宅的動能，對豪宅市場影響有限，但對中低總價市場的自住買方有保護作用。

而針對全國自然人購置第3屋限貸，跟之前2010年的做法相比，已非特定地區第2屋，限制範圍比10年前限定在台北市、新北市前縣轄市及台中、高雄特定區域，大得多。另一方面，卻在換屋、改善型、或因工作遷徙前提下，讓自住客仍有一定操作空間，不影響權益。

不過降低都市計畫劃定開發商的土融成數，並限縮餘屋貸款，等於卡住建商財務槓桿，且在囤房稅無力之下，建商也無法把庫存當成資產，輕鬆融資套出現金，將減緩搶地的熱況，也會加快去化餘屋，以健全財務狀況。

整體而言，黃舒衛認為，這次審慎措施對於部分炒作源頭已有警醒、限制，已對未來風險進行管控，但不影響自住、自用買方的權益，惟進場的區域、產品尤應慎選。