央行霹靂手段打炒房　六都10大賣壓區全曝光

▲桃園青埔重劃區今年建設利多爆發，甚至一度有代銷業高層私下抱怨「賣到快沒房子可以賣了」。（圖／鏡週刊提供）

圖、文／鏡週刊

今年以來，不只紅單亂象引起消保官關注，一些捧著錢也買不到房的消息更是引發民怨，如今政府出手狙擊投資客，祭出限貸令，讓建商大為跳腳，可望有效抑制房市原本過熱的買氣。本刊調查，在政府大力出手的氛圍，以及民眾預期心理下，原本餘屋就多的重劃區賣壓將大幅增加，恐怕會在這波打房政策底下，成為率先受影響的地區。

上週日（12月13日），連綿陰雨暫歇，桃園青埔華泰名品城、Xpark水族館、IKEA青埔店湧現觀光人潮，附近的預售建案接待中心也見客人；不過，對照本刊一個月前造訪當地，短短10分鐘就賣出4戶的榮景，當天看屋的民眾明顯觀望。一位民眾甚至說，自己只是參觀完水族館，在晚餐前趁空檔看屋打發時間，「現在看看可以，政府打房才開始，建商都還沒降價。」

央行上週一（7日）對全台房市發動突襲，對投資客、建商祭出限貸令，隔沒兩天，行政院再補一刀，通過「實價登錄三法」及《所得稅基本稅額條例》修正草案，打算將實際登錄資訊揭露至完整門牌，並要求預售屋買賣即時申報；國發會主委龔明鑫更對外放話，若房市炒作行為未明顯收斂，政府後續還有更積極的手段，除了加重金融檢查力道，甚至不排除修法讓私法人購買住宅變成「核准制」，消息一出，呈現民眾拍手叫好，但業者譁然的兩樣情。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，此次政府罕見祭出「不分區域」限貸令，可說是鐵了心要打炒房，無疑是衝著近年財務槓桿操作至極限的投資客及建商而來，一些投資買盤較多的重劃區內狀況相對慘烈。對此，商總理事長賴正鎰也以「原子彈來了」形容，直言房市尚未完全復甦，如今政府又下重手，恐怕後果不堪設想。

「這次政府打房沒有任何溝通，來得又快又急。」中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，從政府宣布打房當天起，全台各地建案的看屋人潮銳減3、4成，成交比率也剩下過去的一半，主因是消費者都在觀望，「就算首購族，也會擔心未來銀行貸款審核變嚴，不一定買得起，變得更謹慎。」

本刊調查，在賣壓沉重、需求銳減、實際貸款成數下降等多重壓力下，餘屋偏多的重劃區恐將成為政府打房下首先受影響的地區。根據內政部最新統計，全台餘屋最多的前10大地區，依序是新北市淡水區、桃園市中壢區、高雄市左營區、新北市汐止區、新北市新莊區、高雄市三民區、桃園市桃園區、新竹縣竹北市、台中市西屯區、桃園市龜山區，這些地區恰巧都有重劃區，包括近年推案量大的青埔、經國、中路、小檜溪、縣治1、2期、台中7期等重劃區。

以全台第2大餘屋地區、桃園市中壢為例，區內的青埔重劃區面積廣達490公頃 (約1482萬坪)，有著鄰近桃園高鐵站、機場捷運線、桃園國際機場的交通優勢，今年以來伴隨新光影城、全台最大IKEA旗艦店、Xpark八景島水族館陸續開幕，以及未來Global Mall A19、大江2期、國泰產業專區等建設利多，吸引日勝生、國建、冠德、潤隆、中悅機構等建商積極推案，連興富發、皇普也大舉獵地，新成屋房價也從原本每坪25萬元漲破30萬元，可說是近年市場買盤的投資熱區之一。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，由於預售屋有著本小、利大的產品特質，具備高度操作財務槓桿的空間，因此過去2年房價炒作相對明顯的地方，都集中在預售屋最多的重劃區裡，「這次建商為什麼跳腳，因為買家要等交屋才能跟銀行貸款，一年前，他買預售屋簽約以為可以貸到7成，現在實施限貸令，等蓋好交屋可能會出現解約潮。」

「接下來餘屋多的重劃區一定很慘烈。因為政府打擊全國第三戶投資的買盤，未來重劃區裡的案子少了這些人接手，市場很快就會冷下來，再加上建商的餘屋貸款成數被降，等於被變相抽銀根，一旦手上資金吃緊，區內餘屋競爭激烈，很可能選擇降價求售，最後隨著建商推案變慢，也沒有人願意出高價搶地了，重劃區的買氣就會下降。」黃舒衛說。

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