央行霹靂手段打炒房 六都10大賣壓區全曝光

桃園青埔重劃區今年建設利多爆發,甚至一度有代銷業高層私下抱怨「賣到快沒房子可以賣了」。

▲桃園青埔重劃區今年建設利多爆發,甚至一度有代銷業高層私下抱怨「賣到快沒房子可以賣了」。(圖/鏡週刊提供)

圖、文/鏡週刊

今年以來,不只紅單亂象引起消保官關注,一些捧著錢也買不到房的消息更是引發民怨,如今政府出手狙擊投資客,祭出限貸令,讓建商大為跳腳,可望有效抑制房市原本過熱的買氣。本刊調查,在政府大力出手的氛圍,以及民眾預期心理下,原本餘屋就多的重劃區賣壓將大幅增加,恐怕會在這波打房政策底下,成為率先受影響的地區。

上週日(12月13日),連綿陰雨暫歇,桃園青埔華泰名品城、Xpark水族館、IKEA青埔店湧現觀光人潮,附近的預售建案接待中心也見客人;不過,對照本刊一個月前造訪當地,短短10分鐘就賣出4戶的榮景,當天看屋的民眾明顯觀望。一位民眾甚至說,自己只是參觀完水族館,在晚餐前趁空檔看屋打發時間,「現在看看可以,政府打房才開始,建商都還沒降價。」

央行上週一(7日)對全台房市發動突襲,對投資客、建商祭出限貸令,隔沒兩天,行政院再補一刀,通過「實價登錄三法」及《所得稅基本稅額條例》修正草案,打算將實際登錄資訊揭露至完整門牌,並要求預售屋買賣即時申報;國發會主委龔明鑫更對外放話,若房市炒作行為未明顯收斂,政府後續還有更積極的手段,除了加重金融檢查力道,甚至不排除修法讓私法人購買住宅變成「核准制」,消息一出,呈現民眾拍手叫好,但業者譁然的兩樣情。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析,此次政府罕見祭出「不分區域」限貸令,可說是鐵了心要打炒房,無疑是衝著近年財務槓桿操作至極限的投資客及建商而來,一些投資買盤較多的重劃區內狀況相對慘烈。對此,商總理事長賴正鎰也以「原子彈來了」形容,直言房市尚未完全復甦,如今政府又下重手,恐怕後果不堪設想。

「這次政府打房沒有任何溝通,來得又快又急。」中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示,從政府宣布打房當天起,全台各地建案的看屋人潮銳減3、4成,成交比率也剩下過去的一半,主因是消費者都在觀望,「就算首購族,也會擔心未來銀行貸款審核變嚴,不一定買得起,變得更謹慎。」

本刊調查,在賣壓沉重、需求銳減、實際貸款成數下降等多重壓力下,餘屋偏多的重劃區恐將成為政府打房下首先受影響的地區。根據內政部最新統計,全台餘屋最多的前10大地區,依序是新北市淡水區、桃園市中壢區、高雄市左營區、新北市汐止區、新北市新莊區、高雄市三民區、桃園市桃園區、新竹縣竹北市、台中市西屯區、桃園市龜山區,這些地區恰巧都有重劃區,包括近年推案量大的青埔、經國、中路、小檜溪、縣治1、2期、台中7期等重劃區。

以全台第2大餘屋地區、桃園市中壢為例,區內的青埔重劃區面積廣達490公頃 (約1482萬坪),有著鄰近桃園高鐵站、機場捷運線、桃園國際機場的交通優勢,今年以來伴隨新光影城、全台最大IKEA旗艦店、Xpark八景島水族館陸續開幕,以及未來Global Mall A19、大江2期、國泰產業專區等建設利多,吸引日勝生、國建、冠德、潤隆、中悅機構等建商積極推案,連興富發、皇普也大舉獵地,新成屋房價也從原本每坪25萬元漲破30萬元,可說是近年市場買盤的投資熱區之一。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,由於預售屋有著本小、利大的產品特質,具備高度操作財務槓桿的空間,因此過去2年房價炒作相對明顯的地方,都集中在預售屋最多的重劃區裡,「這次建商為什麼跳腳,因為買家要等交屋才能跟銀行貸款,一年前,他買預售屋簽約以為可以貸到7成,現在實施限貸令,等蓋好交屋可能會出現解約潮。」

「接下來餘屋多的重劃區一定很慘烈。因為政府打擊全國第三戶投資的買盤,未來重劃區裡的案子少了這些人接手,市場很快就會冷下來,再加上建商的餘屋貸款成數被降,等於被變相抽銀根,一旦手上資金吃緊,區內餘屋競爭激烈,很可能選擇降價求售,最後隨著建商推案變慢,也沒有人願意出高價搶地了,重劃區的買氣就會下降。」黃舒衛說。


更多鏡週刊報導
【政府狠K炒房1】打房「原子彈來了」 學者:中小建商恐現倒閉潮
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