▲政府持續打房措施，但打房後房價往往不跌反漲。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
從去年12月初以來政府單位不斷祭出打炒房手段，試圖壓抑過高的房市熱度，並藉此平息民怨，不過綜觀過去這20年政府幾次出手打房卻發現，往往只有短、中期的盤整效果，房價仍然持續上漲，變成「愈打房價愈高」，若無完整的配套如業界可遵循的銷售模式，只是讓檯面下交易增加，對於抑制房價上漲效果不大。
從去年12月初央行發布選擇性信用管制開始，台灣歷經了幾次打房、或說「打炒房」的措施，緊接在央行之後是去年底的「實價登錄2.0」，除了門牌識別化之外，更要把預售屋買賣也完整揭露。緊接著內政部的「房地合一2.0」也通過，要把預售屋轉單也已房地合一課稅，更延長高稅閉鎖期，從買預售屋開始最少有7年的時間轉手獲利稅率都在35%以上。
事隔一周央行又加強選擇性信用管制力度，這次則是針對法人、擁有多戶的自然人等，連著高總價產品一起打進去，可貸款的成數愈來愈少。
但是這樣一波波的打房手段，對於房價真的有抑制效果嗎？其實從過去這20年來的狀況來看，往往只有短、中期效果，若非一些天災人禍，房價要跌還真不容易。舉例來說，2011年6月起實施的「奢侈稅」就是為了打壓房市短進短出套利，結果市場的反應是房價被壓抑了一陣子，然後就恢復漲勢，嚴格說來效果並不明顯。
緊接在奢侈稅之後的是2016年起實施的「房地合一稅制」，「奢侈稅」也同步退場，然而我們可以看到從房地合一實施起到現在，房價沒下跌反而愈漲愈高，民眾也是繼續買房子、賣房子，我想這和最近幾年的大環境狀況有關，民間的游資相當多，這些游資都需要找出口，另外銀行因為是民眾存款的操作人，也一定得要找標的放款賺利息，而且民眾的預期心理就是全球的量化寬鬆政策不會變，如此一來把錢放在房市做資產配置也是正確的動作。就是因為這種種因素加總起來，所以才會讓外界認為愈打房價愈高。
▲囤房稅恐怕會造成終端租屋族租金上升，政府也不敢貿然實施。（圖／記者陳建宇攝）
有的人認為實施囤房稅才是正解，質疑政府不實施打房就是「玩假的」，但我認為要不實施囤房稅也些原因，因為這些持有多戶的人房產有許多都是繼承而來的房產，甚至根本已經沒有貸款壓力，用途往往是出租給他人使用，一但貿然實施囤房稅，這些多出來的成本很可能就會轉嫁到租金上，最終承擔的仍然不是屋主，而是終端的租屋族群。
我認為政府的態度只是要維持房地產市場的穩定，並不是要把房地產打趴，畢竟營建業是內需的龍頭產業，一下子把房市打到房價雪崩下跌2~3成影響的層面太大，銀行鑑價也會受影響，企業必須增列擔保品，甚至很多人會選擇直接斷頭求生等，若下跌超過3成更不敢想像其後果，這是想要維穩的政府也不樂見的。
所以現在就變成政府單位「棒打出頭鳥」，誰公開排隊買房子、誰上報我就打誰，卻導致銷售地下化，轉為「VIP預約制」，所有的銷售行為都私下做，變成所有的資訊都不公開，「資訊不對稱」最後受害的仍然是消費者。
因此我想政府單位除了不斷推出打房措施、不斷壓低貸款成數之外，也應該針對銷售模式進行規範，由全聯會與政府單位商討出業界可遵循的銷售模式，讓首購自住型消費者能有公平買到第一手房子的機會。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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