黃舒衛/革命血如花!國父倡平均地權 卻沒想到你囤房

▲▼囤房   。(圖/記者林裕豐攝)

▲囤房稅是房屋稅針對非自住、多屋族加稅。(示意圖/業者提供)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

拋頭顱、灑熱血的329青年節剛過,但現在已經很少人記得了吧?畢竟這是個可以為免費鮭魚改名的時代。然而,土地資源壟斷的問題由來已久,簡直萬古常新,人類即便有條件移民火星,恐怕都無法根解。但有個孫先生,他100多年前不只給了我們一個名字,甚至他的主張還牢牢地架構著台灣現在的不動產制度。對,就是帶領國民革命的國父孫文。

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1903年,孫文首度提出「平均地權」,並成為後來三民主義民生主義的重要思想,主要概念是要調和資本主義的私有財產制與社會主義的土地公有制,透過稅的手段促進土地資源開發,並讓土地所創造出來的增值可由全民共享,以達地盡其利、地利共享的漲價歸公目的。

承先啟後,1928年由立法院擬具土地法原則9項,其中高達6項、2/3是跟土地稅有關,因此說土地稅是反映我國土地政策的精神,以及具體執行的工具,真的一點也不為過。

而這6項分別為:徵收土地稅,以地值為根據;土地稅率,採漸進辦法;對於不勞而獲之土地增益,行累進稅;土地改良物輕稅;免稅土地;以增加地稅或估高地值之方法,促進土地改良。

雖然說起來八股,但是不是很有既視感?

當初的立法原理不過就是兩個,一個是針對不動產的自然增值課重稅,以確保土地超額增值能回饋給全社會,另外也讓囤積土地的地主無利可圖。另一個原理,則是用市價徵收持有稅,強迫地主進行符合經濟效益的利用,再鼓勵對於土地之上的建築或農業投資,對土地改良物反以輕稅款待。

然而一個有棒子、有蘿蔔,兼顧公益衡平以及私利獎掖的制度,怎麼一路走進死胡同?因為國父的理論架構縱然再精妙,備有持有稅、有累進稅、漸進稅原則可以打擊囤積,但萬萬沒想過房屋稅,依循土地改良物輕稅的第一道建物持有稅的免死金牌,也沒想過土地稅以「值」徵收,對於價值的認定,大有學問,又拿到第二道土地持有稅的金牌,引爆囤房議題一身腥。

打擊囤房是必要之惡,但目前缺乏配套的囤房稅是銀樣鑞槍頭。

首先,低稅基就打了囤房稅一巴掌。因為囤房稅是房屋稅針對非自住、多屋族加稅,但既然土地政策是鼓勵土地改良物輕稅,因此房屋稅低稅就變得理直氣壯。現實面來看,房屋稅屬地方稅,2015年以前,各縣市政府全都固守能源危機過後、30多年沒變的計算稅基的房屋構造標準單價,要到最近才開始認真檢討。

稅基到底有多低?以台北市為例,一棟全新的7層樓鋼筋混凝土華廈,每坪造價僅僅只要1萬1769元,早就脫離民間每坪8萬元、10萬元起跳的現實。進一步釐清,即便縣市政府動手大調標準單價,但基於「不溯及既往」的原則,適用新造價的是2015年7月之後才取得使用執照的3.5萬戶新房屋,因此超過95%的台北市住宅都還是聞風不動沿用舊的、低的標準單價。更別提台北市住宅平均屋齡逾35年,折舊之後殘值已低,稅率再高也無效。

進一步分析,包租公多半是購置中古屋,拿最低的持有成本養出更高的租金投報率,一個城市、兩套標準,新屋成本高、舊屋零成本,一棒子下去,多屋族頂多皮肉傷,但建商、新屋買方卻是滿身傷。

▲▼囤房   。(圖/記者林裕豐攝)

▲台北市住宅平均屋齡逾35年。(圖/記者林裕豐攝)

最有趣的是,調了標準單價不見得可以立竿見影,讓房屋持有成本正常化,但金門縣、彰化縣至今仍懷舊地沿用1984年的房屋標準單價,等於是37年來都原地踏步。而六都中,台北市調幅則最大達128%,高雄市81%、新北市80%、桃園市與台中市各60%、台南市58%,看起來有誠意但是不努力。

如果再比對非自用房屋稅率,也就是囤房稅,住家用的「自住」限3戶、稅率1.2%;第4戶起為「非自住」,稅率最低1.5%、最高3.6%,地方政府可自行設計課徵方式。

但實際上,目前17縣市採最低1.5%稅率,通通輕縱、打假球!僅台北市、桃園市、新竹縣、連江縣、宜蘭縣等5縣市提高稅率;其中,台北市採階梯式稅率,非自住2戶內課2.4%、3戶以上課3.6%;桃園市一律採2.4%課徵,新竹縣一律課1.6%。

其次,囤房其實不只是囤「房屋」,房屋所座落的土地更是反應稀缺價值的關鍵,但不只土地改良物輕稅,從1991年「平均地權條例」施行細則,將土地「公告地價」、「公告現值」改為兩價分離,代表持有成本的地價稅的稅基公告地價雖然改為每2年調整一次,但也跟房屋構造標準單價一樣,公告價非常親民。

根據內政部2020年公布的公告地價及公告土地現值調整情形,全國公告地價只佔一般正常交易價格的19.79%。其中台北市佔26.55%,僅低於連江縣的34.11%,高雄23.79%在五都中,尚高於全國平均,但台中只有10.86%,新北也只有17.71%。

地方自治的前提下,縣市是否寧願犧牲稅收,以換取資金「用腳投票」,甚至拿來做「輕稅減政」的號召,值得玩味。再加上集合住宅的土地持分價值不高,以及1985年之後,暫時停徵空地稅,當初用持有稅採差別稅率、累進稅率的設計,大大被打折扣,不囤房、囤地,才是傻瓜!

當年國父在中國從農業社會開始,過渡到工業社會的時空背景所規劃的土地稅負制度,一件大龍袍套在後工業時代的台灣,作為一個三民主義示範省,縫縫補補幾十回,只是在每次的拉鋸過程中,我們都試圖往正義拉近,但最後好像都無法逃避市場的反噬,徒留疊床架屋、治絲益棼的制度,然後預知後事如何,且待下回分解。

或許我們應該坐下來平心靜氣,實事求是重新架構一套合理的持有稅改良策略,別老是為了打炒房而稅改,最後只是盲、忙、茫。

►黃舒衛小檔案
學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

《地產詹哥老實說》EP26/揭開爭議建商共通點!從2020推案量排行榜 教你看懂品牌玩什麼

關鍵字:黃舒衛囤房打炒房孫中山三民主義平均地權囤房稅稅基稅率

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