央行出手8熱區第2戶無寬限期　專家傳授一招解套

▲央行新增自然人購買六都和新竹縣市等8特定地區，第2戶購屋貸款不得適用寬限期。（圖／鏡週刊提供）

圖、文／鏡週刊

根據央行新的打房政策規定，自然人購買六都和新竹縣市等8特定地區，第2戶購屋貸款不得適用寬限期，只要自然人名下已經有一戶「房貸」，即使該房貸擔保品不是在這次規定的特定地區裡，但只要是買進特定地區、申辦購屋貸款就適用。

「很多專家不是都說，買房可以先求有、再求好，當初就是預算不夠先買郊區，現在如果想換屋買進市區，不光房價追得很辛苦，連貸款都要揹得很辛苦。」吳太太哀怨說，郊區房子是結婚後買的房子，現在為了小孩學區想換屋，卻卡在房價不跌反漲，又看到央行宣布購買六都和新竹縣市等8特定地區，第2戶購屋貸款不得有寬限期，她失落得想打消換屋念頭。

根據央行9月23日發給金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定Q&A指出，自然人除了申辦財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，不適用這次新增寬限期規定外，只要自然人名下已經有一戶「房貸」，即使該房貸擔保品不是在這次規定的特定地區裡，但只要是買進特定地區、申辦購屋貸款就適用。

也就是說，原本家在新北市，想換屋買進台北市（新舊都在特定地區），或者家住彰化縣，因為北上工作想買進新北市（買進特定地區），只要名下已經有一戶房貸沒有完全清償，第2戶就不能使用寬限期「還息不還本」的彈性。

以吳太太換屋需要貸款1,000萬元為例，房貸利率1.31%計算，能有3年寬限期的話，前3年每月只需還款1萬917元，一旦不能有寬限期，就得每月還款本利和4萬7,386元，相差超過3萬6千元。「現在住的房子貸款壓力比較輕，原本想說趁年輕省一點，把舊房子出租貼補新房貸款，但這下新政策出來，看到還款金額一開始就多那麼多，只能先打消念頭從長計議。」

針對換屋族的解決方案，大家房屋企研室副理郎美囡表示，先賣再買是最簡單、資金運用最寬鬆的方式，「換屋族通常已經看房一段時間，喜歡的房型、可以負擔的房價，都心裡有譜，如果是先賣再買，就不用擔心這次寬限期規範，另外也可以透過房仲跟後一手屋主談『售後租回』。」

郎美囡解釋，換屋最麻煩的就是搬家，而先賣再買通常又有房屋買賣手續、貸款流程要跑，中間可能有2、3個月，甚至半年的時間，如果先跟後一手屋主談好，賣掉房子之後，想繼續承租原有的房子，只要時間不長，通常新屋主也會願意多給時間，一來解決中間沒地方住的問題，二來不受限第2戶不得有寬限期的規定。

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