陳炳辰/城中城燒出都市焦慮 老舊大樓「意外與明天」誰先來

▲▼城中城大火17日   。(圖/記者吳世龍攝)

▲高雄「城中城」大火,燒出都市焦慮。(圖/記者吳世龍攝)

文/《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰

祝融所致46人魂喪高雄「城中城」,也讓全台再掀老宅整治話題,根據內政部資料顯示,統計至今年9月底,全台都市更新核報數量總共1378件,全台今年核定共計43件,顯示整合之路窒礙難行;從危老核准數1783件,遍佈全台,僅嘉義縣、連江縣掛0。

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祝融所致46人魂喪高雄「城中城」,除了屋齡老舊影響建材、管線、通道等,增添意外發生機率,如這類大樓的住戶多,且又為出租型態社區,加上還是住商混合狀況,更可能有入駐店家營業上貪圖己利,或是租客複雜,生活作息不佳等因素,造成公共安全疏漏。

綜觀此次意外,持有屋主多不居該處,相關管理運作不無便宜行事疑慮,要改建更可能面對產權難以處理,這一步錯步步錯的風險,稍有不慎就如疊疊樂抽錯積木,壓垮駱駝最後一根稻草隨之成型。

細數多次火災重大傷亡,包括此次慘劇,還有今年6月彰化市的喬友大樓、去年的台北市林森商圈錢櫃KTV、2017年新北市中和南勢角頂加出租套房、1995年的台中市衛爾康餐廳、1993年台北市論情西餐廳、1992年的台北市神話世界KTV等。

▲喬友大樓大火。(圖/ETtoday資料照,以下同)

▲今年6月喬友大樓大火,奪走4條人命。(圖/ETtoday資料照)

雖然走水起因各異,但不脫前述原因使之雪上加霜,事件後縱使確見修法,比方像是公設比的法規、頂加違建查緝、定期消防檢測等,又如這次火災令內政部火速提案對於老舊大樓強制設立管理組織,但恐有緩不濟急,杯水車薪。

但徹底的治本處理又方方面面窒礙難行,舉例來說「城中城」除了戶數多、年代久遠的產權龐雜問題,還有地上權的狀況,推動都更難度可想而知;再如不少違建,不論出於住戶安置考量,或是拆遷數量過於龐大,革新之路迢迢,現況甚而為緩拆情勢,均使這類老宅物件的居住安全潛藏巨大危機。

至於以都更與危老改建角度來看,出於台北市可供開發素地少,建商態度積極,後續大樓重生後的房價,又與先前老宅有極大的價差,轉手亦讓都更戶獲利豐厚,像「和平大苑」就曾有賺得數千萬元價差的紀錄,各方滿意下助長整合改建風氣。反觀台北市以外縣市,在風起雲湧的重劃區開發以外,也多有具備價值的土地,建商不需要觸碰產權複雜老大樓此等燙手山芋,更使這些社區形同封存在停滯時光中,與居住其中的低收入弱勢族群一同遭到遺忘。

▲▼20211014高雄鹽埕城中城大火聯合告別式。(圖/記者吳世龍攝)

▲意外與明天我們永遠不知道哪個先來,屢次災害事件當中喪命的亡者都是給於活著人們的警惕。(圖/記者吳世龍攝)

諷刺的是,許多這類老大樓座落鬧區,租賃市場上搶手度高,內部稍作裝潢還可能租到與區域行情相仿,甚至更高的水位,而買賣成交行情相較為低,不無數百萬就可入手物件,房東多有不錯的投報收益,脱手轉賣又紛傳獲利,諸如台北市的林森或是萬華區塊,或是新北市的永和,台中市中興大學周邊都見案例,都更與危老改建誘因趨弱,居於破敗老宅中更顯租屋悲歌。

意外與明天我們永遠不知道哪個先來,屢次災害事件當中喪命的亡者都是給於活著人們的警惕,運氣用完的那天,需要依靠的是早有準備的各項安全防護,不論是政府,或是住戶們自立自強的集體社區意識,小至確保消防設備與逃生路線無虞,大至針對老舊住宅重建、弱勢居住者安置,確切落實,或許是對逝去者的最大敬意。

►陳炳辰小檔案

現職:全球居不動產情報室總監

專長:不動產市場分析

經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

學歷:台北大學社會學研究所

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關鍵字:城中城 名家專欄都更危老弱勢族群住商混合大樓大火

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