▲預售屋換約實際上是權利讓渡，需要特別注意是否有AB約產生。（圖／記者陳筱惠攝）
記者陳筱惠／台中報導
預售屋換約交易熱度不減，日益高漲的房價，讓不少民眾轉往「預售屋換約」找尋理想標地，也因此糾紛層出不窮，專家就提醒，預售屋換約交易有些細節愛注意，尤其是AB約簽訂，未來買方要出售有可能會面臨高額房地合一稅。
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除了對想要購入換約的建案詳細找查資料外，想要無痛換約，信義房屋湖濱公園店專案經理的謝凱勛表示，預售屋買賣有一定的流程，但須注意，預售屋換約是一種權利移轉，由於此時買賣的並不是一個實體的「商品」，而是一個這間預售屋登記的「權利」。
所以這時候買方和賣方要簽的契約書實際上是一份「權利讓渡書」，由新的買方承接這個將來的產權，且預售屋可否轉賣是依各建設公司規定，有的建案規定不能換約，有的建商會規定在某個時間點之前不能轉賣，或只能轉讓給配偶或二等親內親屬，建議在購入預售屋之前先問清楚。
▲換約承接房屋的時間點若接近完工、交屋時間，就變成必須一次付清所有款項。（圖／記者陳筱惠攝）
另外，加價多少錢的部分雙方合意就可，不過買方要注意，自備款的部分除了要準備價差款外、還包含第一手屋主以支付建商的款項，若第二手買家承接房屋的時間點接近完工、交屋時間，就變成必須一次付清所有款項，無法以分期付款的方式分散資金壓力，另外還有其他衍生性費用包含仲介費等、地政士簽約費等等。
謝凱勛說，預售屋換約上還需要注意是否有AB約產生，例如部分賣家換約轉手價要賺200萬元，但其中100萬元要收取現金，以便規避高額房地合一稅，不過謝凱勛提醒，這樣對買方來說權益受損，不建議購屋族簽訂這種私約。
正常換約的流程，就是雙方簽訂買賣合約後，將價金匯入有履約保障的專戶，等到建商可以正式換約時，雙方拿到建商用印的讓渡書後，價款才能從專戶移給賣方，保障買賣雙方權益。
▲地政士提醒，換約還需要注意是否有其他磋商條款、是否有客變或是建材是否有退費。（圖／記者陳筱惠攝）
文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊提醒，賣方需向建商確認清楚可否換約、可換約的時間點外，與買方簽約時除了出示預售屋買賣合約書正本之外，也要提供建設公司就已付款項收款證明、並告知是否有客變、二工等等。
另外鄭志驊提醒，有意接手換約的新買家，也要問清楚原合約內容，是否有其他磋商條款，仔細審約平面圖、以及廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材是否有辦「退費」，對清楚加減帳款後，如果本來有退款的部分，就務必得請上一手買家退錢。
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