▲40年房貸要留意升息風險。（圖／《ETtoday新聞雲》資料照）
中央社
多家銀行業者端出40年期房貸，房仲業者分析指出，還款期拉長能降低民眾購屋壓力，靈活運用資金；不過，40年期總利息支出較高，且若央行拍板升息，將連帶影響房貸利率，每月攤還本息成本將隨之增加，申貸人必須留意相關風險。
資金浪潮推升房市熱度，房貸利率來到歷史新低並非新聞；不過，對於首購與小資族而言，如何選擇最適方案是一大學問。
目前市場仍以20年期房貸為主流，但因房價高漲，每月攤還金額恐怕「吃掉」大部分薪資，大多數銀行均有「30年房貸」的專案。為降低年輕族群首購負擔，多年前有銀行推出40年房貸，目前承作40年期房貸的銀行包括星展銀行、合庫商銀、永豐銀行等。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，對於年輕族群及符合條件的民眾而言，還款期拉長不只降低壓力，也能更靈活運用資金。
然而，40年房貸目前在市場較不普及，審核條件也相對嚴苛。屋比房屋總監陳傑鳴舉例，像是要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，銀行也會嚴格要求月負債比、屋齡屋況等，並非人人均能順利申請。
必須留意的是，40年房貸在總利息支出、貸款限制及自備款方面，都可能較20至30年期專案更多，支付利息的差額是選擇貸款期限時必須考量的成本因素。
其中，若以總價新台幣1000萬元物件為例，貸款成數為8成、貸款800萬元，房貸利率1.4%來看，40年期房貸方案，民眾付給銀行的總房貸利息約245.25萬元；同樣條件，申請20年期房屋貸款，必須支付利息約117.68萬元。
陳傑鳴指出，雖然40年期每年還款金額較少，但總房貸利息的費用差距相當大，20年期與40年期總利息相差約127.57萬元。
另一方面，美國聯準會（Fed）已宣布加快縮減購債，市場預期明年至少3度升息；而台灣通膨情勢升溫，房價走揚，各界聚焦中央銀行利率政策，央行總裁楊金龍日前表示，明年全球都在緊縮，「台灣央行一定也會朝緊縮的方向走」。
此話一出，市場解讀央行明年將升息。由於多數房貸方案採浮動利率，當央行拍板升息，整體金融利率走揚，房貸利率連帶向上。換言之，申貸人每月本息攤還金將隨之增加，必須留意央行利率政策與相關風險。
至於如何算出個人能負擔多少房貸，中信房屋研展室副理張漢超說明，以一般人約可以貸得標的約鑑估價7成左右，可以將「月收入乘以100」，算出個人「最適房貸總額」；若以個人月所得6萬元來看，最適房貸總額則為600萬元。
他也提醒，以不影響生活品質為前提，建議購屋者每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳。若是夫妻共同還款，房貸負擔比例可再調高些。
陳傑鳴建議，民眾房貸若月繳款金額維持在總收入3成至5成內者，且沒有其他更穩定、高利率的投資管道下，選擇貸款20年較優，不僅可以盡早還完，繳給銀行的利息也相對較少。
至於自備款不足、月收入不高及短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者，則可考慮使用30年以上的房貸專案，較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。
減輕首購負擔 銀行端40年房貸
多家銀行推出40年房貸，拉長房貸還款期，藉此減輕年輕首購族群負擔。不過，銀行列出申貸條件，除了將審查房屋物件狀況，也會審核申貸人年齡、收入及是否具備首購身分，並非人人均能申請。
房貸利率來到歷史相對低點，房市也持續熱絡，包含星展銀行、合庫商銀與永豐銀行等多家銀行業者推出「40年房貸」，搶攻房貸商機。
星展銀行表示，數年前便推出40年房貸的方案，限首購族申請，優點在於貸款期限拉長，可降低月付金，增加資金運用的彈性空間；不過，實際貸款條件仍要考量申貸人的收入、信用狀況、物件條件等因素。
永豐銀行40年房貸專案，利率1.33%起，貸款成數最高8成5，並給予寬限期3年，對象同樣只限名下無自用住宅的首購族，考量為長年期貸款，限制借款人年齡應在35歲以下，屋齡則要在20年以下。
合庫商銀40年房貸專案利率1.31%起，最高可貸到房屋鑑估價值8成，寬限期最長3年；貸款限制較少，唯一強制要求是需為首購，之後再視個案狀況判斷核貸條件。
銀行業者說明，台灣男性平均餘命為80歲、女性84歲，從貸款年期40年回算，40歲以下民眾申貸會比較容易通過審核，另外也會實地勘查房屋建材、剩餘耐用年限等條件。
星展銀行（台灣）消費金融處負責人孫可基提醒，選擇房貸應考量利率、期望貸款額度，以及貸款年限3大要素。
孫可基進一步解釋，若民眾希望貸款額度高，利率也會隨之提高；若想將繳款年限拉長，相對必須付出更多利息。因此，民眾在選擇房貸前，應綜觀考量自身需求，才能決定三項要素的優先順序，進而選擇最適合自己的房貸方案。
永豐銀行建議，民眾選擇40年房貸時，應考量自身負擔能力，避免購買坪數過大、單價過高的房子；因貸款年期較長，應衡量是否具長期穩定收入來源，避免收入中斷而無法負擔。同時，目前利率處於低點，也要考慮未來升息時月付金增加風險。
合庫商銀表示，客戶買房大多選擇30年房貸，不過仍有一些族群需要40年房貸支持，因此仍會續做。在實務上，40年房貸客戶隨著年紀變大、收入增加，大多會提早繳清貸款。
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