▲中區國稅局張貼「預售屋的計算式」，來說明成本如何認列。（圖／歐巴柴房市群提供）
記者陳筱惠／台中報導
國稅局近日針對房地合一稅2.0預售換約「30萬免稅額」認列改變，過去是以「總價的3%或者30萬元取其低」，但現在新方式為「已付款項加上獲利的3%」作為成本，對於7月有可能即將禁止換約的換短線投資客，無疑再度是一記重擊。
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面對沸沸揚揚的認列傳聞，實際致電國稅局、賦稅署窗口皆證實「確有此事」，並且中區國稅局也張貼「預售屋的計算式」，來說明成本如何認列。
▲投資客最擔心的莫過於溯及既往，有種「先賣先倒霉」的感覺。（圖／歐巴柴房市群提供）
以預售屋買價1000萬元、賣出1030萬元為例，差額利潤為30萬元，以往成本認列為差額利潤為30萬元，或是1030萬元的3%取其低，以此例來看，幾乎不需要繳交房地合一稅。
但最新計算方式，售價將改為，若賣方已支付價金150萬元，加上利潤30萬元，等於總價金180萬元。成本認列的部分，在未提示證明文件時，就用180萬元的3%，等於只能認列5.4萬元。若獲利30萬元減去5.4萬元後，再乘上房地合一稅45％，等於還需多繳交11.07萬元。
資深投資客表示，這樣的方式就是試圖讓賣方「少賺」，「但未來到7月預售屋換約的交易，可能會從仲介服務費下手，讓買方服務費的％數拉高，賣方1%、買方5%的情況也會增加。」
而投資客最擔心的莫過於溯及既往，尤其是繳稅的核定通知書尚未下來，卻已經申報的案件，有種「先賣先倒霉」的感覺。更有投資客直呼：「有種分手了，前女友還要回以前送的禮物的感覺，根本恐怖情人！」
▲預售屋認列成本機算方式改變，專家認為多少還是會衝擊到迫於情況不得不轉售的自用買方。（圖／資料照）
《新竹週報》社長陸敬民表示，這次的改變對市場上來說，影響其實不大，唯一有影響到的就是這30天進行換約的民眾，對於多出來的稅額，該由買方還是賣方支付。
另外，對於預售屋換約也常見「私約」，檯面上並沒有獲利，陸敬民分析，私下以現金做為加價的情況，此次認列改變，同樣追不到稅；唯買方須注意，未來要出售時，價金拉高的昂貴稅額。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，預售屋轉售的成本計算方式改變，稅費負擔拉高，大幅度壓縮轉售的獲利空間，顯示政府為抑制預售炒房，已從各項可著墨處改變規定，若預售禁制或限制轉讓通過，未來預售市場中的投資買盤將縮減，雖有助於市場價格穩定，但多少還是會衝擊到迫於情況不得不轉售的自用買方。
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