▲專家建議民眾買中古屋前也要仔細驗屋，以免買到有瑕疵的物件。（示意圖／記者陳建宇攝）
記者陳建宇／綜合報導
房子買貴沒關係，但若買到有瑕疵的房子，有時處理起來傷神又傷財，特別中古屋不像新建案可以直接找建商修繕，舉證有時也變成一大難題。專家就建議3招：做功課、抓重點、找反差，可揪出中古屋7成以上的問題，在買賣前盡可能排除不必要的風險。
許多買中古屋的民眾都會遇到「房子有瑕疵」這個問題，《樂居網》驗屋總監黃懷德表示，雖然賣方具有瑕疵擔保責任，不過中古屋交易糾紛必須由提告方負責舉證，提告方要證明這個問題是在交易前就已經存在，除了照建築師或土木技師來鑑定費用不便宜外，如何證明屋況問題發生的時間點才是最困難的地方，時間愈久愈困難，因此撥款前看屋這個流程非常重要，在這個時間點找出的問題都是交屋前存在的問題，由前屋主負責。
黃懷德指出，有3個檢查重點可以讓消費者買中古屋的時辨識出7成以上的問題，只要有做這些基本動作，可以在事前盡可能排除不必要的風險。首先就是「做功課」 ，看屋前要先研究房屋網路上的照片或VR環景，先標記出去現場要特別看的地方或問題，像是裝潢瑕疵、空間、高度、動線。現場也要跟仲介瞭解特殊注意事項，像是社區特別規定、附近生活圈等。
其次是「抓重點」，看屋時間通常有限，主要看最容易出問題的地方如用水區背牆、迎風面的牆有無壁癌或色差、窗框四個角有沒有裂痕、廁所踢腳板交接處、陽台天花板有無鋼筋外露，另外公共空間要看頂樓、地下室、公共梯間、電線年份及梁柱有無明顯裂痕，這些地方通常沒有裝潢可以看得清楚。
最後則是「找反差」，看房子要注意裝潢，有可能是為了修飾某種缺陷，像是想不到原因的裝潢設計、新裝修卻沒有檢修孔、房仲美化性動作背後用意（全開燈、關窗、冷氣全開）、是不是原始格局、社區公布欄有沒有特殊項目等。
黃懷德表示，民眾看到喜歡的房子之後，買之前則要注意兩個環節，其一是簽約，除了談定價格外，關於房屋本身的條件記得再做一次確認，像是既存的瑕疵如漏水、壁癌、傾斜等，通常透過仲介會有標的物現況說明書可以確認，也需要特別注意合約附屬的如，增建、附贈物內容、交屋條件等，有沒有自己無法接受的。
▲中古屋驗屋時間差異。（圖／《樂居網提供》）
第二則是要求撥款前看屋，此時房屋已經搬空，要特別比較先前照片，優先查看原本有擺放家具、家飾的地方，再次查驗有沒有新出現的滲漏、壁癌、燈是否全亮、插座是否都有作用、附贈物功能、水壓是否足夠、排水是否順暢等。
黃懷德建議，驗屋時間愈早愈好，假如有問題，在還沒搬進去之前，驗屋報告可以做為物之瑕疵舉證的依據，代表這些問題是在交屋前就存在，對消費者來說更有保障。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，一般中古屋買方比較少會選擇驗屋，大多因為中古屋畢竟非全新物件，成屋多年來一定多少有些硬體、裝潢、結構老舊的問題，通常依循不動產現況說明書所列項目核對，買方會在意的重大項目有海砂、輻射、凶宅，這3項是會明顯影響到房屋價值的重大原因，甚至海砂及輻射的狀況嚴重，可能影響居住安全，在過去訴訟的經驗中，法官判賣方買回的可能性是高的，然而比較常見的問題是漏水，有些天花板蓋住的部分可能連賣方都不清楚，若有驗屋公司協助看屋，或許也能減少日後糾紛。
讀者迴響