預售屋建造時間長 首選「價金返還保證」最有利

▲清明連假熱銷期看屋，首選價金返還保證型履約擔保最有利。（示意圖／記者陳筱惠攝，下同）

記者董美琪／綜合報導

清明連假是預售屋熱銷期，行政院消保處與金融監督管理委員會檢查局（金管會檢查局）就日前預售屋履約擔保機制的「不動產開發信託」、「價金信託」及「價金返還保證」辦理專案查核，發現11個建案5件有缺失，已要求改善完畢。

消保處1日表示，依照內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」規定，預售屋的履約擔保機制有「價金返還保證」等5種類型。

行政院消保處於去年11、12月間，查核24個預售屋建案，均有辦理履約擔保，其中11個建案使用「不動產開發信託」、「價金信託」及「價金返還保證」，故請金管會檢查局就實質信託及保證事宜進行後續查核。查核結果發現部分建商有下列缺失：

一、收訖價金延遲交付信託：共計4件。如：未於收到消費者所繳價金的次一營業日交付信託，而拖延數日。或是將數月所收到的多筆價金一次交付信託。

二、未如期提供價金明細予信託機構：計1件。拖延1個月才提供價金明細。

三、未經第三人或會計師查核：計1件。依規定應定期或至少每年提供第三人或會計師之查核報告，只是迄去年12月間尚未經查核。

預售屋履約擔保有5種不同類型之多，行政院消保處在此提醒消費者，應特別注意以下事項：

一、「價金返還保證」對消費者最有利：

如採取「價金返還保證」，建商未能如期完工，將由擔保的金融機構如數返還消費者已繳價金。

二及三、「不動產開發信託」及「價金信託」可上網查詢信託情形：

依規定金融機構應建置網頁，提供消費者查詢所繳價金的交付信託資訊，而建商亦應於簽約時，告知網頁的查詢方式，故消費者可隨時上網查詢。

但消費者應注意，「不動產開發信託」及「價金信託」目的，係在分別確保興建資金或買方所繳價金「專款專用」，並不具有「完工保證」或「價金返還保證」的功能。且信託契約之受益人為建商，當建商無法依約完工或交屋時，信託帳戶如有剩餘款項才會歸屬於消費者。

四、「同業連帶擔保」應注意同業間之關聯：

許多建案採用「同業連帶擔保」方式，但實務上擔保者與被擔保者如屬關係企業或同一集團，彼此間有一定關聯性，如被擔保者發生問題，擔保者的保證能力可能連帶受到影響。故消費者在購買預售屋時，應多詢問或打聽兩者間的關係，作為購屋時參考。

五、「公會辦理連帶保證協定」：由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋，買方可要求加入本協定之公司負責完工交屋。不過，消保處說實務上少有實例，因為很少有第三方願意做連帶保證。

▲預售屋履約擔保機制。（圖／行政院消保處）