陸敬民/預售屋房價下修「今年無望」 最佳機會點在此時

▲▼陸敬民,名家專欄,預售屋,反轉,防疫險,限制換約,打房,社宅。(圖/記者陳建宇攝)

▲預售屋市場是否將反轉?陸敬民認為明年第一、二季較有機會。(圖/記者陳建宇攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

近期各大新聞媒體與談話性節目,不約而同放送「房市景氣將反轉下行」的訊息,但從2020年第四季至今,通常每隔一季就會出現結論截然相反的統計新聞,容易令人無所適從。

在我看來,近期房市有5大現象值得消費者留意:

[廣告]請繼續往下閱讀...

一、預售屋市場景氣將反轉?重點在何時反轉?

由於國內有關房市的統計種類多元且分散,從內政部、建商、房仲、再到房屋雜誌與房屋網站都有,缺乏夠份量、夠準確、且無預設立場的房市大數據權威機構一錘定音,一旦政府、業者、專家、名嘴、利益團體有了私心,挑對自己有利的來解讀,就更讓房市景氣撲朔迷離。

對於今後預售屋市場景氣研判,我的看法是:今年底前進場的預售屋新案房價不會下跌,明年這時候再來談預售屋新案房價是否下跌會比較適合。若今年蛋殼區表現不佳,只能說明蛋殼區房價漲幅已難為市場接受,所以呈現買賣拉鋸、停滯狀態,不代表蛋黃區跟蛋白區也是同樣表現。投資客不妨趁此檢視籌碼、汰弱留強。自住客若有預算考量,不妨先蛋白後蛋黃。

二、今年預售屋市場主旋律,應該是年中短暫整補,年底伺機再漲一波,關鍵在於「限制換約」是否通過?還有開後門的大小。

所謂「此一時也彼一時也」,今天成功不代表明天成功,因為環境與形勢一直在改變。

[廣告] 請繼續往下閱讀 ...

從保險公司防疫險去年大賺、今年卻慘賠這件事,來看預售屋投資前景:過去大賺的換約套利模式,今年進入倒計時,投資預售屋將被限制換約到交屋,而且交屋後還要重新起算5年,投資客無法透過轉嫁成本與稅金來讓渡合約,投資客變得無利可圖。

不過,5月起立院對「限制換約」的態度曖昧不明,甚至將法案延審到9月,「政府打假球」、「草案將大開後門」的說法在房市蔓延,給了投資客僥倖一搏的勇氣。

打房政策飄忽不定,對產業與市場的傷害,遠大於打房政策付諸行動。政府已在去年底和今年5月忽悠民眾兩次了,到了9月若再忽悠,屆時恐怕就連自住客都會變成投資客。

三、若今年底,立院打炒房草案按行政院版本三讀通過,既未放寬限制換約條件,也沒有給投資客緩衝時間,屆時預售屋換約的投機性買盤勢必一哄而散。

投機性資金盤雖然離開了預售屋,但未必一定會都轉進中古屋市場,因為兩者的賣方、交易模式、套利模型都不一樣,所以預售屋換約投資市場急凍,不一定代表中古屋投資市場興起。

四、供應端方面,建商無法徹底擺脫預售模式,先建後售難以成為新案市場主流。

由於導致建商造價飆升的結構性因素沒有消失,那些已經購地推案的建商,沒理由也沒必要在今年底前自砍價格。 比較有可能出現的最壞情況是:今年預售屋市場買氣不僅急凍而且持續低迷到年底,最快也要等到明年第一、二季的新案才會出現所謂的「讓利降價」局面。

▲▼陸敬民,名家專欄,預售屋,反轉,防疫險,限制換約,打房,社宅。(圖/記者陳建宇攝)

▲建商可透過預售方式試水溫,不太可能全部改成先建後售。(圖/記者陳建宇攝)

承上,因造價暴增、工人難找,市場一度傳出建商將採先建後售的銷售模式,我認為只會出現在特定中小型建商,難以成為今後新市場主流。

先建後售並不符合多數建商資金運作模式,因為首先建商講求投資報酬率,其次透過預售階段也可以測試水溫與消費者接受度,因此「純預售+封盤+邊建邊售直到完銷」,或「一開始邊建邊售直到完銷」,比較有可能成為後打房時代的房市新常態。

五、最後,容我對內政部打炒房表示一下看法:動作太慢、腳步不一、雜音太多,總體來說恐引發民眾疑慮、甚至不滿,請慎防信任危機。

「限制換約」是打炒房草案的神主牌,5月上旬竟然傳出鬆動,雖然內政部立即止血,但5月中下旬隨即遭立法院打臉延審。若今年9月這一條再大開後門、甚至全案擱置,政策如同兒戲,勢必讓民意炸鍋,屆時「政務官為政策負責」的悲劇恐將發生。

另外,打炒房法案目前在「哄抬炒作房價/引發民眾恐慌/擾亂市場秩序」這些觸法的構成要件上,定義不夠明確,不但授予稽查和執法官員過大的權力,給了官員一張空白支票,也讓建商與代銷業者,還有接待中心第一線的銷售人員無所適從。在可預見的未來,市場上將會有許多預售建案陽奉陰違:也就是台上預約制、台下中人制,真正有剛性需求的自住型購屋者,仍舊不容易買到合理價格的房子。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業

經歷:《自由時報》房地產記者

現職:《住宅週報》社長

關鍵字:陸敬民名家專欄預售屋反轉防疫險限制換約打房社宅

分享給朋友:

追蹤我們:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

38歲YouTuber當包租婆 高效收租年收127萬

38歲的網紅Ms. Selena(本名:闕詩芹)在YT經營理財節目,8年來她深知人人都想用「被動收入」打造富口袋,其中以投資房地產最穩健,於是錢進房市當起包租婆,「房地產再怎麼跌也不會像股票變成壁紙,是可攻可守的工具。」Selena認為,景氣不好就收租,景氣好時可考慮脫手賺價差;而「沿著捷運買房」是她的投資鐵律,如今在新北以1間公寓合法隔套4單位,加上北市的1間2房產品整層出租,年租金收入127萬元。

10小時前

號稱可考上哈佛 美國矽谷「學霸屋」1.86億成交

美國舊金山灣區一棟豪宅在網路上引發熱烈討論,因為賣屋廣告寫著,房子自從2017年重建以來,歷任屋主子女都成功考上名校哈佛大學或是史丹佛大學,被網友封為「學霸屋」。這棟房子最初開價489萬美元價格,短短隔不到3周,就以560萬美元(約新台幣1.86億元)價格成交。

11小時前

住1樓「未用電梯」卻要繳維修費?過來人曝解方:能拿到優惠

一名網友住在華廈一樓,連大樓大門的鑰匙都沒有,根本無權使用電梯,但30年來他仍認命繳納電梯維修費和樓梯間清潔費,不過最近越想越疑惑,好奇一樓住戶要繳交電梯維修費跟樓梯間清潔費嗎?貼文引發討論,不少一樓住戶表示,之前也不願意繳這些費用,但管委會認為只要是社區的一份子,都應繳一樣的管理費;也有網友建議,可以跟管委會協商,很多社區會讓一樓住戶管理費打折。

12小時前

不婚不生男想買「13坪2房小屋」!一票喊可以:看房1條件很重要

很多人的人生清單上都有「買房」,不過購屋前,也要衡量自身經濟能力,一名男網友表示,自稱「不婚不生」,想買一間13坪的兩房房屋,認為這樣的空間足夠應付目前的生活需求,也可以負擔,若未來有另一半,也可以「小房換大房」。對此,網友建議「地點一定要優先考慮」

12小時前

花了錢卻很少用!住戶點名「1設施」不必要:養不起

大樓通常都會有公設,但是有些設施,對住戶來說,似乎不是很必要。近日就有網友發文表示,有些公設的使用率很低,像對他來說,游泳池、健身房、視聽放映室就不太實用,大家覺得哪些公設是不必要的呢?貼文曝光後,引發網友討論。

12小時前

董座涉炒股交保 愛山林再發重訊:財務狀況穩健

甲山林集團、愛山林(2540)董事長祝文宇遭檢調約談,1200萬元交保並限制出境出海。愛山林發布重訊,強調目前財務狀況穩健、銷售業績良好,自建案部分也絕不會受到調查而有無法完工的情形,公司總體發展仍將持續穩定增長。

12小時前

九份子200億大案6月進場 預計將是台南住宅最高樓

位於台南的九份子重劃區,隨著重大交通與生活機能建設到位,逐漸轉變為實質推案熱區,今年大案齊發,包含該區最大案「國王湖」總銷近200億元,完工後將成台南最高住宅大樓,還有「一字得」總銷38億元預計月底公開,市場相當熱鬧。

13小時前

Q1住宅建照核發年增44.7% 新北、桃園翻倍成長最驚人

Q1全台住宅類建照核發量達3萬5221宅,年增近5成。專家分析,年初雖房市較顯詭譎,但整體經濟層面仍屬穩健,尚未面臨美國關稅戰所帶來衝擊,且過年後買氣有逐漸打底回溫趨勢,加上建商仍有推案壓力,使得建照量大增。

13小時前

豬哥亮長眠地爆爭議!30年老友撕破臉 鎧辰控麗寶設局奪地

位於基隆的「基福山生命園區」爆發產權爭議,捲入兩大企業之間的信任裂痕。鎧辰開發總裁陳振豐指控老友、麗寶集團總裁吳寶田「設局奪地」,原本談妥的74億元土地買賣案,最終卻演變為貸款陷阱。

13小時前

超高齡社會快來了! Q1繼承移轉棟數寫歷史次高

我國2025年將邁入「超高齡社會」,顯示人口快速老化,相對應的當長輩老去後就會產生財產繼承的問題。信義房屋專家觀察,Q1繼承移轉登記1.79萬棟,寫下2016年公布以來的同期次高紀錄。

14小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響