陸敬民/預售屋房價下修「今年無望」 最佳機會點在此時

▲▼陸敬民,名家專欄,預售屋,反轉,防疫險,限制換約,打房,社宅。(圖/記者陳建宇攝)

▲預售屋市場是否將反轉?陸敬民認為明年第一、二季較有機會。(圖/記者陳建宇攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

近期各大新聞媒體與談話性節目,不約而同放送「房市景氣將反轉下行」的訊息,但從2020年第四季至今,通常每隔一季就會出現結論截然相反的統計新聞,容易令人無所適從。

在我看來,近期房市有5大現象值得消費者留意:

一、預售屋市場景氣將反轉?重點在何時反轉?

由於國內有關房市的統計種類多元且分散,從內政部、建商、房仲、再到房屋雜誌與房屋網站都有,缺乏夠份量、夠準確、且無預設立場的房市大數據權威機構一錘定音,一旦政府、業者、專家、名嘴、利益團體有了私心,挑對自己有利的來解讀,就更讓房市景氣撲朔迷離。

對於今後預售屋市場景氣研判,我的看法是:今年底前進場的預售屋新案房價不會下跌,明年這時候再來談預售屋新案房價是否下跌會比較適合。若今年蛋殼區表現不佳,只能說明蛋殼區房價漲幅已難為市場接受,所以呈現買賣拉鋸、停滯狀態,不代表蛋黃區跟蛋白區也是同樣表現。投資客不妨趁此檢視籌碼、汰弱留強。自住客若有預算考量,不妨先蛋白後蛋黃。

二、今年預售屋市場主旋律,應該是年中短暫整補,年底伺機再漲一波,關鍵在於「限制換約」是否通過?還有開後門的大小。

所謂「此一時也彼一時也」,今天成功不代表明天成功,因為環境與形勢一直在改變。

從保險公司防疫險去年大賺、今年卻慘賠這件事,來看預售屋投資前景:過去大賺的換約套利模式,今年進入倒計時,投資預售屋將被限制換約到交屋,而且交屋後還要重新起算5年,投資客無法透過轉嫁成本與稅金來讓渡合約,投資客變得無利可圖。

不過,5月起立院對「限制換約」的態度曖昧不明,甚至將法案延審到9月,「政府打假球」、「草案將大開後門」的說法在房市蔓延,給了投資客僥倖一搏的勇氣。

打房政策飄忽不定,對產業與市場的傷害,遠大於打房政策付諸行動。政府已在去年底和今年5月忽悠民眾兩次了,到了9月若再忽悠,屆時恐怕就連自住客都會變成投資客。

三、若今年底,立院打炒房草案按行政院版本三讀通過,既未放寬限制換約條件,也沒有給投資客緩衝時間,屆時預售屋換約的投機性買盤勢必一哄而散。

投機性資金盤雖然離開了預售屋,但未必一定會都轉進中古屋市場,因為兩者的賣方、交易模式、套利模型都不一樣,所以預售屋換約投資市場急凍,不一定代表中古屋投資市場興起。

四、供應端方面,建商無法徹底擺脫預售模式,先建後售難以成為新案市場主流。

由於導致建商造價飆升的結構性因素沒有消失,那些已經購地推案的建商,沒理由也沒必要在今年底前自砍價格。 比較有可能出現的最壞情況是:今年預售屋市場買氣不僅急凍而且持續低迷到年底,最快也要等到明年第一、二季的新案才會出現所謂的「讓利降價」局面。

▲▼陸敬民,名家專欄,預售屋,反轉,防疫險,限制換約,打房,社宅。(圖/記者陳建宇攝)

▲建商可透過預售方式試水溫,不太可能全部改成先建後售。(圖/記者陳建宇攝)

承上,因造價暴增、工人難找,市場一度傳出建商將採先建後售的銷售模式,我認為只會出現在特定中小型建商,難以成為今後新市場主流。

先建後售並不符合多數建商資金運作模式,因為首先建商講求投資報酬率,其次透過預售階段也可以測試水溫與消費者接受度,因此「純預售+封盤+邊建邊售直到完銷」,或「一開始邊建邊售直到完銷」,比較有可能成為後打房時代的房市新常態。

五、最後,容我對內政部打炒房表示一下看法:動作太慢、腳步不一、雜音太多,總體來說恐引發民眾疑慮、甚至不滿,請慎防信任危機。

「限制換約」是打炒房草案的神主牌,5月上旬竟然傳出鬆動,雖然內政部立即止血,但5月中下旬隨即遭立法院打臉延審。若今年9月這一條再大開後門、甚至全案擱置,政策如同兒戲,勢必讓民意炸鍋,屆時「政務官為政策負責」的悲劇恐將發生。

另外,打炒房法案目前在「哄抬炒作房價/引發民眾恐慌/擾亂市場秩序」這些觸法的構成要件上,定義不夠明確,不但授予稽查和執法官員過大的權力,給了官員一張空白支票,也讓建商與代銷業者,還有接待中心第一線的銷售人員無所適從。在可預見的未來,市場上將會有許多預售建案陽奉陰違:也就是台上預約制、台下中人制,真正有剛性需求的自住型購屋者,仍舊不容易買到合理價格的房子。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業

經歷:《自由時報》房地產記者

現職:《住宅週報》社長

關鍵字:陸敬民名家專欄預售屋反轉防疫險限制換約打房社宅

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