▲套房示意圖。（圖／取自免費圖庫Pixabay／以下同）
記者邱晟軒／綜合報導
國內房價高漲，許多人會以總價較低的小坪數套房入手。對此，就有一名網友日前在批踢踢home-sale板發文表示，考量到未來結婚勢必搬出去住，時間股票又被割的慘不忍睹，想想與其被割，不如買個套房之後結婚至少跟未來老婆有地方住。
原PO表示，因為個人是不生主義者，再考量到預算問題，評估之後覺得套房算是可以輕鬆負擔不會有壓力，即便未來想婚還是有其他方法可以換大，因此目前以可以輕鬆負擔的套房為看屋目標。
不過，原PO最近研究土城、中永和、三重、板橋一帶的套房，他發現大約五百-六百萬左右價位，幾乎是一上市三天內收斡，一週內成交，而且幾乎都是歷史最高成交單價。他表示，我知道套房單價高，但即便跟周遭或是同社區套房行情比，也是高了接近兩成。原PO納悶詢問眾人，想請教，目前雖然房市看起來有降溫，但這種低總價房型即便是高，於成交單價15%左右的價格，仍舊是那麼熱門的嗎？
文章曝光後，就有內行網友分析說明，市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房，但隨著高單價小宅化的趨勢發展，尤其近兩年QE直接加速催化，小宅也逐漸出現異質性，應將所謂的套房細分為不同產品規格來探討，其中包含一房一廳、大獨套、小獨套、透天隔套、公寓隔套等，上述物件對應的受眾、銀行借貸條件其實都不同，也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性。
一房一廳
格局上確實有一及頂的隔間牆分隔房間與客廳，其本質就與大小套不同，生活上作息不干擾，訪客來不尷尬，出租率、轉手性都是最好的，一般有大樓物業管理，權狀坪數一般介於15-20坪，租金範圍12,000-25,000；超過15坪一般銀貸成數7-8成，因素轉手性佳，市場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶。
大獨立套
可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，優點應該就是視覺享受、採光通風佳，缺點就是一房一廳的反之，權狀坪數一般介於15-20坪，其中越靠近10坪的物件為透天隔套的概率越高，這時候會發現一件事，透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝突，租金落差非常大！前者5、6000，後者可達10,000，這一部分還希望有高手能補充細節。
總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，銀貸方面，由於低於15坪，要特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般成數4-5成，因此轉手性差，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶、學生。
小獨立套
一般坪數8-15坪，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，這物件大家應該吃最熟悉，畢竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓隔套同質衝突，以租金投報來說很高，轉手性以統計來說最差，通常說買套房會被套，通常都是說這一種的吧。
公寓隔套
通常一戶隔2-4間，投報率不輸小獨套，一般受眾可混合學生+上班族，因為貸款條件相對佳，未來若改回一般住宅格局成本較低，因此轉手性較大小獨套佳，也有一些增值空間。
透天隔套
市場供給最多，上乘包租公在玩的，一般坪數4-8坪，最大受眾為學生，再來是上班族，單戶隔套數越多，管理成本與上述比最高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，租金投報來說可算是最高，但增值性最低，總價高、格局改回一般住宅難，因此轉手性可說是最低，通常待設備老舊無殘值加價賣給第二手，而且通常第二手就沒賺頭，風險高。
他給出結論，以投資報酬率來看，最好的依序排名是公寓隔間套房、透天隔間套房、小獨立套房、大獨立套房、一房一廳的套房。
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