房市降溫了房價會跌?專家:「2個關鍵」讓民眾買屋越買越小

▲▼房產,房子,買屋,房市,房地產。(圖/取自免費圖庫unsplash)

▲ 從各縣市地政局數據來看,六都5月房屋買賣移轉棟數已年減7.7%,顯示房市已降溫。(示意圖/取自免費圖庫unsplash)

文/黃健誠/今周刊

繼美國聯準會(Fed)宣布升息3碼後,央行也隨即宣布跟進升息半碼,不過,並未如預期祭出第5波房市信用管制措施,央行總裁楊金龍對此表示,房地產已有冷卻跡象,因此以優先對付通膨為主。

不過,全球通膨升息勢在必行,除了房貸族未來在升息循環下,仍會增加其房貸支出外,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜,也意味著為日後調控房市留下伏筆。

千萬房貸每月多繳逾千元 未來升息恐再升壓

根據金融聯徵中心公布今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎,大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,若貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息一碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元。

如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,跟前次升息相比每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,但若第三季再升息,房貸族負擔將升壓。

房市趨勢專家李同榮對於央行未祭出第5波房市信用管制措施則表示,除了因疫情嚴重影響各行各業,此時此刻非打房時機外,從六都5月的房市交易量觀察,相較去年同期年減7.73%,房市顯見已有大幅降溫理象,同時今年六都第一季房價平均漲幅3.16%,已較前季平均漲幅5.03%降低幅度近4成之多,第二季受疫情影響漲幅將更收斂,數據顯示房價漲幅的確在縮小,所以央行此次並未再針對房市採取預行的第5波限縮措施。

下半年房市漲幅縮小 呈價量小增格局

不過,李同榮提到,此次央行搭配調高存款準備率,為近14年首見,其實有兼顧市場游資充斥的回收,同時也會對房市授信產生間接影響。回顧民國72-78年房市第三波景氣循環,房價高漲4.5倍,股市、房市、地下金融大鳴大放,資金氾濫到難以收拾,最後房市就是在78年2月28日與3月31日央行連續大幅提高存款準備率而結束房市多頭市場,可見調高存款準備率對房市的影響不可忽視。

另外,李同榮也說,在升息的影響之下,預期未來房市將會呈現三大走勢,包括房價漲幅將縮小、投機炒作將收斂、打房力道將趨緩,預測下半年交易量回溫,全年房市將呈現價量小增的格局。

銀行鑑價提高、工料雙漲 民眾買房只會「越買越小」

根據聯徵中心近期公布今年第一季全台住宅貸款統計,今年首季平均建物面積44.5坪,創13年來同期新低,跟2017年第一季平均47.2坪相比減少了2.7坪,相當於少了一間臥房的面積。

此外,近5年來住宅的貸款鑑估值一路走升,在2019年第一季小幅回檔後拉升,今年首季平均鑑估值為1,215萬元,與五年前比較多了176萬元,顯示平均購屋門檻增加,但是平均貸款建物面積卻下滑,可見資金狂潮下房價顯著提升,及大樓型物件的交易比例拉高,因此銀行鑑價提高,但也因房價上揚,相同購屋預算可買面積縮減,呈現買方越買越小的趨勢。

郎美囡指出,如今房價已至高點,購屋門檻拉高,利率再攀升,對於多數採用指數型房貸的購屋人及貸款族而言,購屋貸款成本有感增加,也導致購屋人的房價負擔力更為弱化。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,近年來工料雙漲,營建成本續增,預期新屋價格難跌,尤其央行升息增加購屋成本,建議買方購屋前,應充分掌握價格走勢及政策動向,並檢視財務狀況,避免資金出現缺口。


更多今周刊文章
「老公50多歲時被退休了2次」28年家管妻子嘆:我們沒想過離開工作,經濟拮据的寒冬就會來臨
小康家庭出身的他,32歲存千萬還買房!靠6選股邏輯、1買賣策略穩穩賺:心態一投機就會摔跤

關鍵字:

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

央行14年來首調「存款準備率」 專家:真正房市大魔王

央行升息後許多民眾都在算房貸每個月要多繳多少錢,但央行同時也調升存款準備率1碼,一口氣就從市場上抽回1200億元的資金,專家指出這代表可供申請的房貸額度變少了,同時建商的建融也可能因為工程延宕而被抽回,爛尾樓、建商落跑、偷工減料出現機率大增。

34分鐘前

六都交易量年減15% 台南、高雄縮手最嚴重

房市近期受疫情、央行升息以及政府打炒房等連環拳打擊,交易量出現罕見下滑。根據六都地政局最新公布資料顯示,6月六都建物買賣移轉棟數為2.13萬棟,年減15%且月減7%。專家認為,近幾月市場交易持續受到疫情等因素干擾,接下來幾個月的移轉可能會備受考驗。

37分鐘前

準公婆不付頭期款!她一聽「婚房是套房」氣分手:我不要委屈自己

「我不可能讓我婚後這麼委屈!」一名女網友發文討拍,說男友竟想買套房當婚房,而且準公婆也不幫忙出錢,以小見大,「未來一定會摳摳摳」,還好她看清這一切,決定與對方分手。貼文曝光後,底下一票網友傻眼直呼,「恭喜前男友解脫」、「分!放過他吧」。

1小時前

甜品店開張4個月就毀滅!牆滲排泄物、生蟲 房東擺爛:不租就走

新竹市一名謝姓男子109年向陳姓房東承租1樓店面與地下室經營甜品店,但謝男僅開張短短4個月,屋內樓梯、牆面皆發生不明滲水,且牆壁還疑似滲出排泄物、長蟲,馬桶也冒出大量糞汁倒灌,導致屋內惡臭不堪。謝男多次聯繫房東處理,但對方卻裝聾作啞,不接電話、不回簡訊,謝男不堪損失,只好提出告訴,並求償新台幣146萬8575元。新竹地院法官審酌,判房東陳男應賠償65萬5455元。可上訴。

1小時前

興富發150億大案挺進青埔 開價5字頭傳已百組成交

高鐵青埔站站前廣場案日前簽約後,預計由國泰人壽投入260億元打造大型商業區,在此案帶動下,周邊建商也不畏大環境積極推案。例如,興富發建設將於近日正式推出小宅案「站前新銳」,總銷達150億元,開價約5字頭,目前甫開案已有約150戶成交。

1小時前

營造成本再達新高 避爛尾樓!建商一招自救

根據行政院主計總處最新資料統計,營造工程物價指數自去年12月起已連5月成長,今年5月份達到132.74,再次創下歷史紀錄。房地產市場陸續傳出有案子賣完,卻因原物料成本估算錯誤,工程遲遲無法發包或動工,導致爛尾甚至退款的情形發生,建商自救也開始改變策略。

2小時前

拐拐砸4千萬買內湖豪宅「一個人住60坪屋」! 內部裝潢充滿少女心

性感女神拐拐(許采晴)有著姣好的外貌以及曼妙身材,受到許多粉絲的喜愛,近日登上網紅Joeman的頻道,公開位於內湖新家內部樣貌,無論是家具、裝潢都散發出滿滿少女心,超大空間讓對方一度驚呼:「哇!很大欸!」

2小時前

房客斧頭襲77歲房東 對臉開槍後逃逸!警:2人之前關係很好

佛羅里達日前發生一起租屋悲劇,一名77歲房東老翁在家門外遭人開槍,左臉中彈,他踉蹌走進屋內鎖上門時,妻子正在廚房裡煮晚餐。窗戶外47歲的房客作案後,駕駛著一台轎車離去。

2小時前

【廣編】中壢站前核心!建商+黃金地段加持 擎天大樓「麗昇陽」熱銷

「昇陽建設」歷經40年的千錘百鍊,秉持『誠信務實、積極創新、堅持品質』經營理念,至今已締造逾60個撼動人心的住宅個案。昇陽建設與桃園市政府合作的都市更新案,位於中壢最珍貴稀有且深具發展潛力的中壢站前核心,打造地上20層的擎天大樓「麗昇陽」,因著知名建商品牌與黃金地段的加持,一推出就造成熱烈迴響。

3小時前

【廣編】彰南商圈「京東VILLA」 1988萬起電梯景觀別墅莊園

當人生成就達巔峰,所看眼界自然不同,對於住宅的追求,更不止於生活空間的滿足,而是品味與價值的倍數相乘。「京東VILLA」用層峰的視野打造雍容大器的空間,滿足「家」的一切夢想。

3小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響